2018年1-2月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长2.9%和9.9%，销售面积和金额同比分别增长4.1%和15.3%，其中，2月单月投资增速9.9%创两年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购置充足，房企补库存意愿较强；销售方面，单月销售面积和金额分别同比上升4.1%和15.3%，显著好于去年同期，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼；由于季节性因素，新开工增速回落及土地购置面积由正转负；流动性紧张局面未缓解，国内贷款增幅回落，个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期，而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科、保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份；3）REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

　　支撑评级的要点

　　1-2月，全国房地产开发投资额同比增长9.9%，较1-12月扩大2.9个百分点；商品房新开工面积同比上升2.9%，较1-12月回落4.1个百分点；施工面积同比上升1.5%，增速较1-12月回落1.5个百分点；土地购置面积同比下降1.2%。单月投资增速9.9%创两年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购置充足，房企补库存意愿较强；另一方面，新开工增速回落及土地购置增速由正转负存在春节季节性因素，预计下月将有所好转。

　　1-2月的商品房销售面积为14,633万平方米，同比上升4.1%；销售额为12,454亿元，同比上升15.3%；较上月扩大1.6个百分点；销售均价为8,511元/平米，同比上升10.7%，较上月扩大5.1个百分点。单月销售面积和金额分别同比上升4.1%和15.3%，显著好于去年同期，主要由于三四线去库存惯性作用；区域分布上，中西部及东北部表现优于东部，成为拉动销售增长的新动力。同时销售均价涨幅持续扩大，维持高位运行。

　　1-2月，房地产开发企业合计资金来源为23,988亿元，同比上升4.8%，较1-12月回落3.4个百分点。其中，国内贷款增速为0.3%，较去年全年回落17个百分点，反映从去年底开始的资金面紧张局面仍未缓解；自筹资金同比增长7.2%，较去年全年回升3.7个百分点；定金及预付款增速为14.2%，较去年全年回落1.9个百分点，而个人按揭贷款同比下降4.3%，自17年11月增速由正转负后，降幅进一步扩大。