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房地产月报:投资再走高、销售韧性强,维持总量稳定预判,重申看多龙头
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  投资方面,1-3月商品房/住宅开发投资分别同比+10.4%/+13.3%,较前值分别+0.4、+1.0pct;同期商品房/住宅新开工分别同比+9.7%/+12.2%,较前值分别+6.7、+7.2pct;同期商品房/住宅施工分别同比+1.5%/+1.9%,较前值分别+0.1、+0.1pct。投资数据再次超预期走强,符合我们小周期延长逻辑下的总量稳定判断,主要源于:1)住宅补库存和棚改投资超预期推动新开工大幅走强,2)土地购置费对于开发投资的贡献提升,上述因素后续或将持续产生作用,维持18年开发投资+6.0%判断。销售方面,1-3月商品房/住宅销售面积分别同比+3.6%/+2.5%,较前值分别-0.5、+0.2pct,从城市能级来看,主流41城商品房销售面积同比-23.5%,剩余612城同比+12.6%,而从区域来看,东部同比-7.3%、中部同比+14.6%、西部同比+12%、东北部同比+8.5%;同期商品房/住宅销售金额分别同比+10.4%/+11.4%,较前值分别-4.8、-4.3pct。销售略超预期,并单月并未走负、韧性较强,主要源于三四线城市和中西部区域的拉动,考虑到随着一二线预售证监管边际放松及三四线销售持续性强于预期,2季度销售值得期待,并维持18年一二线改善、三四线略差的判断,维持18年销量0%判断。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,重申看多地产龙头,并维持板块推荐评级,维持推荐龙头&蓝筹:保利地产、新城控股、万科A、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

  支撑评级要点:

  1、投资超预期走高,源于开工和土地购置费贡献,维持投资较强判断1-3月房地产开发投资额同比+10.4%,上升0.4pct,其中住宅同比+13.3%,上升1.0pct;商品房新开工同比+9.7%,上升6.7pct,其中住宅同比+12.2%,上升7.2pct;商品房竣工同比-10.1%,上升2.0pct,其中住宅同比-14.0%,上升3.1pct;商品房施工面积同比+1.5%,上升0.1pct,其中住宅同比+1.9%,上升0.1pct;土地购置面积同比+0.5%,上升1.8pct;土地成交楼面价同比+19.6%,上升18.4pct。我们认为投资再次超预期走高,主要源于:1)新开工大幅走强,一方面源于住宅补库存背景下开工逐步走强,另一方面1季度棚改资金的超预期投放,1-3月PSL合计放贷同比增长86%;2)土地购置费的贡献提升,2016-17年中土地成交金额持续走强滞后15个月推动土地购置费,18年1-2月土地购置费同比增长48%。我们认为上述因素后续或将持续产生作用,维持18年开发投资+6.0%判断。

  2、销售略超预期、并未走负、韧性较强,主要源于三四线和中西部贡献1-3月商品房销售面积同比+3.6%,下降0.5pct,其中住宅同比+2.5%,上升0.2pct,其中,从城市能级来看,主流41城商品房销售面积同比-23.5%,剩余612城同比+12.6%,而从区域来看,东部同比-7.3%、中部同比+14.6%、西部同比+12%、东北部同比+8.5%;商品房销售金额同比+10.4%,下降4.8pct,其中住宅同比+11.4%,下降4.3pct,而1-3月主流53家房企销售金额同比+28.8%,显示出龙头销售表现好于市场,集中度进一步提升。1-3月商品房销售均价同比+6.6%,下降4.1pct,其中住宅同比+8.7%,下降4.4pct。我们认为1-3月销售略超预期,并未走负、韧性较强,主要源于三四线城市和中西部区域的拉动,考虑到随着一二线预售证监管边际放松及三四线销售持续性强于预期,2季度销售值得期待,我们维持18年一二线改善、三四线略差的判断,维持18年销量0%判断。

  3、资金再趋紧,国内贷款和按揭较弱、定金预收款较强,预计有保有压1-3月,资金来源同比+3.1%,下降1.7pct。其中,国内贷款同比+0.9%,上升0.6pct;利用外资同比-78.4%,下降3.6pct;自筹资金同比+5.1%,下降2.1pct;定金及预收账款同比上升11.2%,下降3.0pct;个人按揭贷款同比下降6.8%,下降2.5pct。在各项资金占比上,国内贷款占比18.9%,下降1.9pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比44.3%,下降1.7pct,目前资金来源主要仍由销售回款构成。我们认为,在金融去杠杆背景下,房企资金来源有所趋紧,主要表现在国内贷款(开发贷等)和个人按揭贷款两方面资金均表现较弱,但近期中财办主任杨伟民表示支持房地产正常开发融资需求以及近期银保监会主席郭树清对于居民杠杆率提法的有所缓和,都表明了后续资金趋紧更可能是有保有压的方式。

  4、风险提示:房地产市场超预期下行风险。

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