事项：保利公布2018年一季报，实现营收201.3亿，同比增长12.4%，归母净利润19.0亿，同比增长0.26%，对应EPS0.16元，符合预期。

　　平安观点：

　　预收充足，毛利率回升。一季度实现营收201.3亿，同比增长12.4%，归母净利润19.0亿，同比增长0.26%。净利润增速低于营收增速主要因：1）期内并表项目少数股东损益占比提升8.4个百分点至33.4%；2）受利息支出等影响，期间费用率同比提升2.5个百分点至11.4%。期内毛利率同比提升1.5个百分点至39.8%。从过去四年来看，一季度净利润平均仅占全年的10%，考虑预收款较期初上涨13.7%至2562.8亿，为2017年营收175%，2018年业绩高增仍有保障。

　　销售延续高增长，新开工积极。公司一季度实现销售额869.3亿，同比增长51.4%，市占率较上年末提升1.1个百分点至3.4%；销售面积592.8万平，同比增长41.7%。销售均价14666元/平米，较2017年全年增长6.3%。期内新开工面积659万平，竣工面积219万平，分别同比增长28.7%和7.9%，完成年初计划的20%和11.5%。期末在建面积6609万平，同比增长38.g%。持续保持较高开工增速为2018年提供充足可售货源，奠定销售增长基础。

　　拿地相对积极，步伐略有放缓。一季度公司新拓展项目33个，新增容积率面积717万平米，总获取成本488.63亿元，分别占同期销售面积和销售金额的121%和56.2%，较2017年全年下降80.6个和33.2个百分点，其中一二线城市拓展金额占比71.5%。考虑2017年已大幅补充土储，预计2018年步伐将略有放缓。平均楼面地价6815元/平米，较2017年全年上升11.4%，为同期销售均价的46.5%，较2017年上升2.1个百分点。期末可售建面14875万平，待开发面积9542万平，可保障未来3-5年开发规模。

　　在手现金充沛，负债率有所上升。期末在手现金724.5亿，为一年内到期负债总和（268亿）的270%，短期偿债压力较小。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为44.8%和101.5%，较期初持平和上升15.1个百分点。

　　投资建议：从过去四年来看，一季度净利润平均仅占全年的10%，考虑预收款较期初上涨13.7%至2562.8亿，为2017年营收175%，叠加22.3%的计划竣工增速，2018年业绩高增仍有保障。维持原有盈利预测，预计2018-2019年EPS分别为1.71元和2.18元，当前股价对应PE分别为7.9倍和6.2倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显，业绩及销售步入快速增长通道，维持“强烈推荐”评级。