投资要点

　　财报整体延续靓举。随着2016年房价大幅上涨时期项目步入结算周期，2017年及2018Q1房企报表延续靓举。2017年、2018Q1上市房企整体营收同比增长8.4%、21.5%，归母净利润同比增长28.9%和46.3%。考虑到结算滞后于销售，预计短期上市房企业绩仍将延续较好表现。从利润拆分来看，一季度归母净利润增速高于营收增速主要因：1）毛利率同比上升2.4个百分点；2）非并表合作项目增多，投资净收益同比增长36.9%；3）并表项目少数股东损益占比下降。

　　毛利率持续回升，业绩保障度高。2018年Q1上市房企整体毛利率31.7%，较2017年上升1.7个百分点，延续回升态势。考虑到2015年以来房价大幅上涨，预计短期主流房企毛利率有望持续小幅回升，但中长期来看，由于限价、土地成本高企、原材料价格上升等因素，开发商结算毛利率仍将承压。期末行业预收款2.2万亿，同比上升37.0%，较年初上升12.6%，为过去四季度营收总和的121.3%，创近年新高，奠定未来业绩高增长基础。

　　销售延续增长，去化周期处于低位。在限价及融资渠道收紧的背景下，加速周转、加快销售回款成为众多房企最佳选择。2018Q1上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为5204亿元，同比增长14.0%，较2017年全年增速下降2.5个百分点，高于同期全国商品房销售额增速（10.4%）。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额，2018年一季度TOP10、TOP20、TOP50销售额市占率分别为34.9%、47.0%、64.9%，较2018年末分别提升10.8、14.5、19.2个百分点。我们用存货重估市值（存货/(1-毛利率)）减去预收款后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期，期末行业整体去化周期2.1年，处于2007年以来低点。

　　拿地开工提速，信贷资源向优质房企集中。销售持续上升叠加库存低位，部分房企出于补库存目的持续加大土地获取力度，同时积极开工加快推货，开工提速叠加地价高企导致房企现金流支出增加。2018年Q1上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金4543.7亿元，同比上升16.4%；净负债率较期初上升12.8个百分点至111.5%。2017年、2018Q1招保万金、华侨城五家龙头新增有息负债占A股上市房企的37.8%、45.8%，较2016年（18.7%）大幅提升，优质信贷资源进一步向龙头房企集中。