今年以来，房地产政策端依然是延续了“因城施策、因地制宜”的政策导向。放开人才落户政策城市，人口流入加快，鼓励支持落户置业。房地产需求端得到边际改善，房地产市场回暖。对于部分上涨过快的非热点二线城市以及三四线城市，调控政策进一步强化和细化，防范市场过热。

　　我们维持2018年全年销售面积增速0%，销售金额增速不超过3%，新开工面积增速5%的判断。受到土地购置费用的支撑，我们预计2018年全年房地产投资增速仍将不低于5%，走势将会是“前高后低”。受到2017年下半年以来出台的监管政策以及资管新规的影响，我们下调房地产到位资金增速至0%。

　　2018年第一季度，房地产业基金持仓相对标准行业配置比例为-1.56%，属于严重低配的行业，板块整体面临抛压较低。从估值的角度来看，房地产板块整体相对估值也处于历史低位，板块下行空间有限，具备一定的估值修复空间。

　　我们认为今年地产融资收紧趋势将延续，行业去杠杆的仍将持续。这个过程中，监管机构也将高度重视，防范出现新的金融风险。对于国资背景的房企和优质的民营房企，融资成本的上升空间可控。随着房地产到位资金的收紧，各大房企下半年的投资拿地策略也将更加趋于理性。土地溢价率的进一步走低，土地成交楼面价有望在下半年缓降。这个过程中，中小房企将加速退出市场，行业集中度提升的速度也将进一步加快。同时，我们认为棚改货币化安置今年仍将继续，前期战略选择优质三四线城市获取土地的房企有望从中受益。

　　业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股：新城控股、华侨城A、招商蛇口、万科A、保利地产、中国金茂；

　　战略布局三四线城市的房企：新城控股、碧桂园；

　　高速成长的二线房企和区域龙头：阳光城、金科股份、蓝光发展、滨江集团；

　　长期看好房屋租赁和服务类房企：我爱我家、光大嘉宝和世联行。

　　风险提示：调控政策进一步深化；货币政策超预期收紧。