2018年上半年，新增抵押补充贷款为4976亿元，同比上涨约64%，占2017年全年新增抵押补充贷款的78.36%，2018年上半年抵押补充贷款放款节奏较快。2018年前5月，中西部房地产销售明显量价齐升，同时5月份三四线房价也出现反弹上行势头。在此背景下，国开行棚改贷款的发放审批会有所收紧，下半年棚改货币化安置的比例将会下降。

　　首先，棚改货币化安置并非全国“一刀切”，而且“因地制宜”、“因城施策”，对库存不足的地区，严控货币化安置的比例。其次，棚改本身作为民生工程，除了地方政府对货币化安置方式的倾向外，被征收人的主观意愿也是倾向于货币化安置的。总的来说，棚改货币化安置的目的是为了去三四线较高的商品房库存，当商品房库存处在低位的时候，其作为调节工具的灵活使用也是需要的。

　　我们认为，在全国范围内商品房库存快速去化的背景下，2018年棚改货币化安置的比例将有所下降，但不会出现断崖式的下滑。区域上，东部货币化安置的比例将大幅降低，货币化安置将主要倾向于中西部库存压力比较大的三四线城市。总的来说，棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用将在未来三年将会逐渐边际减弱，但仍将对房地产销售和投资起到一定的支撑作用。

　　龙头房企在三四线等低能级的城市的产品布局以改善型产品为主，且主打“高周转”策略，有空间根据市场及政策变化选择发展战略，选择优质三四线的城市布局。虽然仍将不可避免的受到棚改货币化安置比例降低的影响，但总的来说，边际影响是有限的，风险可控。

　　而在此轮三四线房价、地价大幅上涨的背景下，选择在热度较高的三四线重仓布局的中小房企可能会受到区域市场大幅波动的影响，出现信用违约事件。我们认为，未来棚改的货币化安置也不会一刀切的停止，会根据各地的实际情况稳步推进。

　　优先推荐杠杆可控、高成长的龙头房企：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A和华侨城A；建议关注中西部布局较多，弹性较大，边际受益于本轮货币化安置政策倾向的房企：金科股份和蓝光发展。

　　风险提示：行业调控政策持续收紧；货币政策超预期收紧；棚改政策大幅调整