投资要点

　　业绩总结：公司公布2018半年度报告，上半年年实现营业收入17.3亿元（-22.5%），实现归母净利润-0.1亿元（-106.6%）。

　　上半年地产结算下滑，三季度业绩释放。由于公司项目结算进度在季度间不均匀，公司上半年结算面积同比明显减少，导致营业收入同比下滑。公司业绩同比大幅下滑出现小幅亏损主要因为：1）上半年地产开发结算毛利率为58.5%，但受其他板块拖累公司综合毛利率为42.6%，较上年同期下滑6.9个百分点；2）上半年公司短债增加使得财务费率同比上升0.9个百分点至2.1%，管理费率同比上升3.5个百分点至10.3%，销售费率同比上升1.1个百分点至5.3%；3）营业外收入同比有所减少。同时，公司预计2018年1-9月归属于母公司的净利润在2.0-2.6亿元，对应的同比增速在80.8-130.8%。

　　销售额有所回落，上半年苏州新增一幅地块。由于调控政策的影响，叠加推盘节奏有所放缓，公司在报告期实现销售额20.4亿元，同比减少3%，实现销售面积10.6万平方米，同比减少23%。拿地方面，上半年公司在苏州新增一幅地块项目，规划建面为15.3万平方米，报告期末公司累计持有开发类土储的计容建面约114.7万平方米，同比增长28.5%，主要位于苏州、南通、合肥、长沙、武汉等二三线城市。

　　资源整合与转型落地，物流地产及潜在土储是未来看点。2018年7月18日，公司完成发行A股吸收合并深基地重大资产重组事项，将对公司未来业务发展产生深远影响，深基地在物流领域具备较强规模优势、资源优势及品牌影响力，完成合并后有望提升公司各项业务之间的协同效应。此外，公司股东南山集团在深圳赤湾拥有3.2平方公里的土地储备，大股东旗下宝湾物流的物流仓储设施居于国内前列，这可能是公司未来潜在的利润增长点。

　　盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.26元、0.29元、0.32元，归母净利润未来三年将保持10.9%的复合增长率，再考虑已并表的物流地产，当前市值相比NAV有显著的安全边际，考虑到公司业绩从三季度释放，我们给予公司2018年14倍估值，对应目标价3.64元，下调至“增持”评级。

　　风险提示：市场或进一步偏好大市值标的，公司业绩及业务协同性或低于预期。