事件

　　万科公告2018年8月经营数据：2018年8月份公司实现合同销售金额383.4亿元，同比增长4%；销售面积257.4万平方米，同比减少6%。2018年1-8月，累计销售金额3881.4亿元，同比增长11%；累计销售面积2599.6万平方米，同比增长9%。

　　点评

　　8月销售表现平稳。万科8月份实现销售面积257.4万平方米，同比减少6%；销售均价为14895元/平米，同比增长10.1%，环比增长1.2%；公司单月合同销售金额稳中向好，同比增长4%。从累计数据看，公司1-8月份累计销售金额和销售面积分别同比增长11.0%和8.7%，预计下半年随着供货增加，销售有望持续回暖。

　　拿地节奏主动放缓，成本保持低位。万科8月份共获取25个新项目，其中5个为物流地产项目，20个为新增土地项目。公司单月新增土地项目建筑面积达356.1万平米，权益比例73%；拿地总成本222亿元，同比下降56%（不包括物流项目）。8月拿地金额占销售金额比重为58%，单月拿地均价仅6227元/平米，占当期销售均价的42%。从区域分布看，公司坚持全国化布局，在上海、杭州、宁波、台州、天津、沈阳等城市积极拿地，一线、二线、三线城市拿地成本占比分别为8%、77%、15%。从累计数据来看，公司1-8月累计拿地成本1933亿元，同比增长16%；新增建面达3436万平米，同比增长21%；公司拿地力度持续扩张，确保土地储备规模持续提升。物流地产方面，1-8月公司累计获取43个项目，新增项目建筑面积达277.4万平米，权益比例93.4%，物流地产业务发展进一步提速。

　　中报业绩符合预期。2018年上半年公司营业收入、归母净利润分别同比增长51.8%、24.94%。营业收入大幅增长主要系主营业务房地产结算收入同比增长53.59%。上半年公司销售毛利率、净利率分别为34.33%、12.76%。

　　投资建议：万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局，销售规模持续扩张，拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，业已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020年EPS分别为3.28、4.10、4.96元，对应PE分别是6.96、5.56、4.60倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。