业绩总结：公司2018前三季度实现营业收入53.8亿元，同比增长3.6%；实现归母净利润3.8亿元，同比下降29.5%。

　　业绩增速下滑，交易服务增速放缓。公司前三季度归母净利润同比下降29.5%，主要原因是：1）报告期内公司代理销售业务结算受国家金融政策的影响，确认的同比收入下降；2）2017年下半年来，公寓管理业务运营规模持续扩大，新增公寓的装修改造等投入成本增加，使得公寓管理业务亏损增加。公司前三季度营收增速3.6%，增速放缓原因除了代理销售业务结算受国家金融政策的影响外，行业内代理服务竞争加剧，使公司市占率一定程度下滑。但公司目前累计已实现未结算的代理销售额约4,295亿元，同比增长11%，将在未来的3至9个月为公司带来约32.5亿元的代理费收入，为全年的代理销售营收提供了保障，预计今年全年代理销售业务收入的增速在9%左右。

　　代理销售业务收缩，其他业务值得关注。公司前三季度交易服务实现营收35.0亿元，同比下降10.0%，营收占比65.3%，较去年下滑了近10个百分点。但公司在交易后服务和资产运营服务上发力显著，交易后服务实现营收7.9亿元，同比增长50.3%（主因装修服务业务发展迅速），营收占比14.8%，较去年提升近5个百分点；资产运营服务实现营收4.8亿元，同比大幅增长133.3%，营收占比8.9%，较去年提升近5个百分点。根据中报数据，公司公寓业务目前已经布局30个城市，运营间数近3万间，覆盖核心一二线城市，运营6个月以上项目平均出租率超过90%；工商资产（办公+商业物业）实际运营面积约26.2万平方米(含委托)，平均出租率61%。

　　租金稳定带来持续现金流入。公司前三季度经营活动产生的现金流量净额6.1亿元，同比增长122.1%，主要原因是：1）本报告期公司加强贷款回收，提高贷款质量，合理控制贷款规模；2）世联红璞公寓的续租租金持续上升，以及新开业公寓门店和商办空间帶来了稳定现金流入。

　　盈利预测与评级。考虑到公司业绩增速放缓、行业竞争加剧，下调盈利预测，预计公司2018-2020年EPS分别为0.35元、0.45元、0.56元，维持“增持”评级。

　　风险提示：代理销售增速回落加快、金融业务面临监管压力等。