物业服务行业现状：物业服务公司上市风潮起，行业增速迅猛

　　近几年，原本作为房地产公司下属部分的物业服务公司纷纷独立上市。目前已有8家公司登陆香港主板，1家公司在A股上市，其中绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务市值达百亿级别。《2018年全国物业管理行业发展报告》显示全国物业管理行业营收达6007亿元，复合增长率达到13.66%。

　　本文旨在探索：①物业服务行业的成长逻辑，即物业服务行业增长驱动力是什么？是否能保持持续增长？②物业服务行业的集中度提升逻辑，即物业行业集中度提升是否必然？为什么要关注头部公司？③在行业不断成长、集中度提升的趋势下，市场应该关注什么样的物业服务企业？

　　1、物业服务行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口

　　在房地产增量时代，物业服务更多地被看作房企内部成本，房企出于缩减成本的动力，提供的物业服务大多基础单一；目前房地产进入存量时代，资产运营成为重点，众多房地产公司更加注重物业服务的业务运营和模式创新。

　　中期看，物业管理面积方面，目前物业覆盖率仅约50%，政策驱动下，未来几年物业覆盖率有望显著提升；物业费收缴方面，百强物业服务企业的物业收缴率从2014年的93.02%提升至2017年的94.14%，随着业主对物业的重视程度提升，物业收缴率和费用都有望提升。

　　长期看，物业服务有望摆脱传统的单一运营模式，真正发挥流量入口属性，叠加各类社区消费场景，完成运营模式的创新和转变。类型丰富的、盈利空间更巨大的增值服务有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。

　　2、物业服务行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显

　　物业服务行业集中度提升主要来自于：①物业服务与房地产关系密切，物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达73.5%，房地产行业进入“强者恒强”时代，背靠大地产商的物业服务企业有望获得更多的项目数量；②物业服务存在规模效应，在管面积越多，现金流越充足，越能扩大规模；单个管理项目越大，单位成本越小，利润空间越大。③物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强，品牌首选率更高。

　　3、投资建议：我们推荐关注在管面积领先、储备面积和未来潜在面积充足和持续的公司以及物业模式创新领先、社区平台搭建完善、增值业务占比有望持续扩大的公司。

　　建议关注：①碧桂园服务6098.HK（母公司房地产开发全国领先，储备物业面积充足）；②彩生活1778.HK（互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者）；

　　推荐标的：南都物业603506.SH（商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长点）。

　　风险提示：房地产相关政策波动风险；物业新业务开展不及预期