事件

　　保利地产发布2018年11月销售及新增项目公告：2018年11月，公司实现签约面积233.51万平方米，同比减少19.53%；实现签约金额335.22亿元，同比减少7.92%。1-11月，公司实现签约面积2469.16万平方米，同比增长23.96%；实现签约金额3682.91亿元，同比增长34.28%。11月公司新增6个土地项目，总地价67亿元。

　　点评

　　11月销售增速有所回落。11月公司销售金额和销售面积同比分别减少7.92%和19.53%，单月销售均价14356元/平米，同比增长14.42%。从累计数据来看，2018年1-11月累计销售金额同比增长34.28%，销售面积同比增长23.96%；累计销售均价达14916元/平米，同比增长8.32%，公司单月销售增速呈现负增长态势，主要是受到去年同期基数较高影响，整体来看公司销售仍然具备较强韧性。

　　审慎拿地，拿地均价持续低位。公司11月份在广州、珠海、青岛、石家庄、太原这5个城市新获取6个土地项目。公司单月拿地金额67亿元，仅占销售金额的20%，较前值下降39个百分点；拿地建筑面积149万平米，面积口径权益比例53%。公司拿地项目虽然集中在一二线及热点三线城市，但成本控制卓有成效，单月楼面均价仅4506元/平米。11月公司在一线、二线、三线城市拿地总成本占比分别是47.8%、41.6%、10.5%。从累计数据来看，1-11月公司累计新增规划面积2999万方，同比减少4%；总地价1875亿元，同比减少8%；平均楼面地价6252元/平米。公司作为具备央企背景的地产龙头公司，在融资环境趋紧下优势显著。

　　投资建议：保利地产近年投资积极，土地储备充沛，为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群，产品定位精准；同时公司强大的央企背景，能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金，提升公司的竞争力。我们预计2018-2020年EPS分别为1.71、2.15、2.68元，对应PE分别为7.28、5.80、4.64倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。