2018年1-11月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长21.7%和9.7%，销售面积和金额同比分别上升1.4%和12.1%。11月单月投资额增速9.3%，较上月回升1.6个百分点，新开工及施工连续走强，分别录得21.7%及27%的高增长，我们认为主要由于：1）在流动性偏紧及限价环境下，房企策略转向加速销售回款；2）可售面积连续32个月下降，除新拿地外房企加强库存土地的开发，提振开工意愿，推动施工改善；土地投资加速下滑，伴随7月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。11月单月销售面积增速-5.1%，在低基数背景下连续三月负增长，销售动能明显不足。我们认为在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。

　　支撑评级的要点

　　1-11月，全国房地产开发投资额同比增长9.7%，较1-10月回落0个百分点；商品房新开工面积同比上升16.8%，较1-10月扩大0.6个百分点；施工面积同比上升4.7%，增速较1-10月扩大0.5个百分点；土地购置面积同比上升14.3%。11月单月投资额增速9.3%，较上月回升1.6个百分点，新开工及施工连续走强，分别录得21.7%及27%的高增长，我们认为主要由于：1）在流动性偏紧及限价环境下，房企策略转向加速销售回款；2）可售面积连续32个月下降，除新拿地外房企加强库存土地的开发，提振开工意愿，推动施工改善；土地投资加速下滑，伴随7月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。

　　1-11月的商品房销售面积为148,604万平方米，同比上升1.4%；销售额为129,508亿元，同比上升12.1%；较上月回落0.4个百分点；销售均价为8,715元/平米，同比上升10.6%，较上月扩大0.5个百分点。11月单月销售面积增速-5.1%，在低基数背景下连续三月负增长，销售动能明显不足。我们预计一二线在供给改善、去化较好的情况下，成交将持续改善；三四线由于棚改弱化销售增速将大幅下行。展望2019，我们认为销售将持续处于下行通道，预计全年销售面积同比下降5-10%。

　　1-11月，房地产开发企业合计资金来源为150,077亿元，同比上升7.6%，较1-10月回落0.1个百分点。从各资金来源同比来看，1-11月累计数据中，国内贷款同比下降3.7%，较1-10月收窄1.4个百分点；利用外资同比下降30.6%，较1-10月收窄5.4个百分点；自筹资金同比上升10%，较1-10月回落0.7个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升9.7%，较1-10月回落0.3个百分点，其中，1-11月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升15.7%和下降0.9%。

　　评级面临的主要风险

　　房地产行业销售大幅下滑，调控政策力度超预期。