上周（2018/12/15-2018/12/22）40个重点城市新房合计成交601万平米，环比上升19.6%；12月截至上周累计日均成交77万平米，环比11月上升0.8%，较去年12月下降5.3%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：36.8%、12.9%、16.4%，北上广深环比变化分别为：48.3%、19.4%、80.9%、-41.3%。上周中央经济工作会议重申“构建长效机制”、“房住不炒”为房地产市场调控主基调未变，同时“因城施策”被给予更大肯定。上周菏泽、广州、珠海等城市均不同程度上放松调控力度，我们认为这为因城施策的体现，预计未来将更大范围出现；同时杭州、上海等城市按揭利率上浮比例下调，建议积极关注资金成本变化。我们认为在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，流动性边际改善，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。

　　支撑评级的要点

　　板块行情：上周SW房地产指数下跌4.27%，沪深300指数下跌4.31%，相对收益为0.04%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第25位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：亚太实业、天业股份、天津松江、珠江实业、市北高新。

　　公司动态：华夏幸福2018年第三期公司债挂牌交易，发行总额70亿元；招商蛇口2.2亿向招商北京收购白俄罗斯中白工业园20%股权；中国金茂20亿元永续中期票据发行完成，票面利率5%；金科股份公开发行44亿公司债券的申请获证监会核准；正荣集团与民生银行签署规模约200亿的战略合作协议。

　　政策新闻：城市房地产管理法修正，拟扫清集体经营性建设用地入市法律障碍；广州宣布2017年3月30日前出让的商服类项目可售予个人；菏泽回应新政，确定取消限制新购住房转让期限；住建部公布1-11月全国棚改已开工616万套，超额完成年度目标。

　　行业数据：上周40个重点城市新房合计成交601万平米，环比上升19.6%；12月截至上周累计日均成交77万平米，环比11月上升0.8%，较去年12月下降5.3%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：36.8%、12.9%、16.4%，北上广深环比变化分别为：48.3%、19.4%、80.9%、-41.3%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.9个月，环比上升0.01个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积2701万平米，环比下降0%；年初至今累计成交11.55亿平米，同比上升7.5%。

　　风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。