房地产投资增速具备韧性，新开工增速维持高位。2018年，全国房地产开发投资约12万亿，同比增长9.5%，增速回落0.2pct；累计新开工面积20.93亿平米，增长17.2%，增速提高0.4pct；全年竣工面积9.36亿平米，同比降低7.8%，降幅较1-11月大幅收窄4.5pct。竣工数据虽大幅回暖，但依旧与新开工、施工数据背离。我们认为受土地市场降温、销售下行的影响，2019年新开工数据将逐步走弱；而18年维持高位的新开工数据将带动2019年施工面积的增长，最终拉动房地产投资额保持正增长。

　　2018年全年销售面积破17亿平米，维持正增长。2018年，全国商品房销售面积17.17亿平米，同比增长1.3%，增速较2017年回落6.4个百分点；商品房销售额约15万亿，全年同比增长12.2%。受益于重点城市市场回暖以及房企年底冲击销售规模，12月单月销售面积由负转正，为2.3亿平米，同比增长0.9%。我们认为单月的销售回暖不改2019年全年销售下行的趋势。

　　土地市场降温态势延续，全国成交创新高。2018年，房企购置土地面积2.91亿平米，同比增长14.20%，增速回落0.1pct；土地成交价款16102亿元，同比增长18%，回落2.2pct。土地购置面积、成交价款增速自去年三季度出现拐点，我们认为受销售下行及2018年高基数的影响，2019年土地购置面积、成交价款增速将持续下滑。

　　开发到位资金具备韧性，按揭利率持续下行。2018年，房地产开发企业到位资金16.6万亿元，同比增长6.4%，回落1.2pct，当月增速转负，为-4.1%。其中定金及预收款到位55418亿元，同比增长13.8%，增速回落1.9pct，国内贷款24005亿元，下降4.9%，降幅扩大1.2个百分点。

　　推荐业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股：万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、金地集团华侨城A、华夏幸福；销售高增长、业绩弹性大的二线或区域性龙头房企：荣盛发展、中南建设、蓝光发展、阳光城。