销售：楼市软着陆，一二线优于三四线。我们相对看淡2019年基本面，其中一二线好于三四线，下半年优于上半年。2018Q4楼市已明显降温，2019年大概率延续调整趋势，其中一二线城市已历经两年调整，叠加政策微调及货币环境改善，预计以筑底盘整为主；三四线供应增加、需求萎缩，且此前未有明显调整，量价均将面临较大压力。后续随着量价调整充分、政策微调及货币环境改善，一二线基本面有望率先迎来缓慢复苏，预计2019年全国销售面积同比降6.9%。

　　新开工：补库存叠加三四线抢开工，2019年前高后低。2018年全国新开工同比增17.2%，持续三年攀升；其中40城与三四线同比增10.3%和21.4%，三四线占比提升至64.1%。2018年各类城市开工销售比均明显大于1，行业已步入补库存阶段。展望2019年，考虑三四线楼市景气度往下，当前为三四线房企去库存窗口期，预计短期三四线新开工仍将相对积极，叠加全国住宅已开工未售库存仍处低位，均将为2019年新开工提供支撑。预计2019年新开工前高后低，同比下降2%。

　　竣工：交房刚性叠加资金环境改善，2019年有望回升。资金偏紧背景下，房企出于资金安排角度，放缓预售到竣工的施工节奏，2018年全国竣工同比下降7.8%，绝对量已跌破过去五年10亿平的平台。考虑到2017、2018年竣工已连续两年负增长，我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限。从两年左右交房周期来看，2015-2018年期房销售明显回升；从三年建设周期来看，2016-2018年新开工持续攀升；再叠加资金面缓解，预计2019年竣工有望回升。

　　投资：增速下台阶，2019年微增。地产投资包括土地购置费用和建安投资。2018年全国地产投资同比增长9.5%，其中土地购置费同比增长57%，建安投资同比降3.2%。2019年行业正由“低库存+紧资金”向“高库存+紧资金”演变，房企拿地、开工均面临收缩。尽管土地购置费及施工强度面临下降，但由于新开工绝对值超过竣工，施工面积仍将保持一定增速，有望带动投资延续增长，中性假设下预计2019年地产投资同比增长2%。

　　投资建议：尽管2019年投资增速面临回落，但竣工有望回升，地产后周期产业链表现有望优于2018年，同时新开工前高后低，短期仍将为上游产业提供一定支撑。从销售角度来看，楼市趋势下行将更加考验各大开发商应对能力，唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能穿越周期保持增长，行业集中度有望继续提升。尽管行业基本面下行，但板块估值已处于历史低位，且从前三轮周期底部来看，行业触底过程中板块均存在反弹，我们看好2019年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级。短期楼市将继续触底，整体以防守为主，但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；后续随着政策及融资环境改善、盈利下调及资金链风险释放，高周转快销售弹性标的表现更佳，如新城、中南、荣盛等。