上周（2019/2/17-2019/2/23）40个重点城市新房合计成交394万平米，环比上升62.1%；2月截至上周累计日均成交33万平米，环比1月下降44%，较去年2月下降10.9%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：66.7%、59.3%、63.4%，北上广深环比变化分别为：-18.8%、81.4%、90.9%、116.1%。本周中央政治局会议表示要“落实积极的财政政策以及稳健的货币政策”，引导银行加大信贷投入，充裕市场流动性；同时，1月重点城市首套房贷利率回落至5.66%，连续2个月下滑。我们认为2019年在“稳杠杆”的基调下，房企融资及按揭贷款利率均将下行，流动性改善将是支撑需求的重要因素。我们认为，随着三四线城市销售动能减弱，19年行业需求或将面临拐点，但在16-18年销售高增及预收账款充足的背景下，龙头及高成长房企18-20年业绩锁定性较强，其快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性标的：中南建设、阳光城、光大嘉宝等。

　　支撑评级的要点

　　板块行情：上周SW房地产指数上涨4.53%，沪深300指数上涨5.43%，相对收益为-0.91%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第15位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：市北高新、东华实业、中天城投、荣丰控股、华业资本。

　　公司动态：万科20亿元住房租赁专项公司债票面利率确定为3.65%；中粮地产拟发21.12亿股股份收购大悦城64.18%股权；招商蛇口首次回购2,481.49万股，总金额为5.23亿元；正荣地产2.3亿美元票据已于港交所上市，年息9.8%；华夏幸福董事郭绍增辞任公司董事，吴向东获提名董事候选人。

　　政策新闻：住建部新规征求意见：住宅应以套内面积交易，新建全装修交付；中央政治局会议：落实积极的财政政策以及稳健的货币政策；粤港澳大湾区规划出台，2035年前完成整个湾区建设；深圳鼓励市场主体开展工改，城中村综合整治允许局部拆建。

　　行业数据：上周40个重点城市新房合计成交394万平米，环比上升62.1%；2月截至上周累计日均成交33万平米，环比1月下降44%，较去年2月下降10.9%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：66.7%、59.3%、63.4%，北上广深环比变化分别为：-18.8%、81.4%、90.9%、116.1%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为7.5个月，环比上升0.2个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1008万平米，环比上升5,625.6%；年初至今累计成交1.25亿平米，同比下降28.6%。

　　风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。