2018年地产行业上市公司业绩整体向好，龙头房企普遍业绩向好，二线蓝筹房企成长性较强，行业集中度再度提升。主要由于主流房企可结算货值充足，16-17年涨价销售项目结算有望再度抬高利润率。2018年，全国商品房销售增速放缓，区域结构性分化，一线城市自18Q2起降幅持续收窄，二线城市均价的提升带动销售金额维持在10%左右增长；三四线城市销售增速显著收窄。年报期临近，我们建议关注政策及融资环境变化，龙头房企：推荐万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股；区域房企：推荐华夏幸福、荣盛发展，关注华发股份、金科股份；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设。

　　业绩整体向好，龙头业绩领先。房地产板块已有65家公司发布业绩预告，其中36家预增或扭亏为盈。29家预减、首亏或续亏；结构上来看，龙头房企普遍业绩向好，二线蓝筹房企成长性较强，行业集中度再度提升。由于2018年房企结算主要为2016-17年销售项目，受益于销售规模及均价的快速增长，主流房企可结算货值充足，业绩普遍高增，利润率有望在2017年的高位上再度提升。主流房企中，中南建设（220%-270%）、金科股份（50%-100%）、蓝光发展（57%-79%）、新城控股（49-%74%）归母净利润均实现超过50%的增长。在已公布业绩快报的四家房企中，荣盛发展、保利地产、绿地控股3家龙头房企分别实现46%、32%、21%的稳健增速。

　　全国销售增速放缓，区域结构性分化。从销售指标来看，2018年全国商品房销售面积为171654万平方米，同比上升1.3%；全年商品房销售额为149973亿元，同比上升12.2%。分城市来看，受“因城施策”定向调控的影响，一线城市销售规模自2017年起持续同比下降，但随着推盘增加及基数走低等因素影响，自2018年Q2起降幅持续收窄；截至2018年底，一线城市销售面积累计同比下降5.1%，销售额累计同比上升7.6%。二线城市销售面积较为平稳，销售均价的持续提升带动销售金额维持在10%以上的增速；截至2018年底，二线城市销售面积累计同比与上年持平，销售额累计同比上升11.5%。三线城市收到棚改货币化安置政策调整影响，销售热度有所回落，销售金额累计同比增速自17年6月高位的36.4%回落至18年底19.1%。

　　龙头规模扩张，集中度持续提升。随着品牌房企业绩规模的增长，2017年以来房地产行业销售集中度的快速提升在2018年延续。在我们重点关注的12家龙头房企中，2018年平均销售增速为30%。在我们重点关注的6家高成长中小型房企中，2018年平均销售增速70%，远高于行业平均水平。销售集中度提升进而带动拿地、融资等多方面集中度提升。2018年TOP3、TOP10、TOP20、TOP50房企的销售金额集中度已分别达到近13%、27%、38%和55%，而TOP50和TOP100房企集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。我们预计百强房企未来的集中度提升及分化格局将会持续，Top30房企集中度有望达到50%。

　　投资建议

　　我们判断2019年将是房地产行业集中度持续提升之年，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化。我们认为下半年的地产板块看点在于：1）调控政策在趋紧基调下出现边际放松迹象，中央表态温和转向；2）人才政策加速推进落地，二线城市释放需求与活力；3）上半年开发投资彰显韧性，低库存下土地投资有支撑；4）一线城市成交回暖，二三线城市销售预期稳定；5）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化，龙头房企：推荐万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股；区域房企：推荐华夏幸福、荣盛发展，关注华发股份、金科股份；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设。

　　风险提示

　　1）商品房销量不及预期；2）房企现金流持续承压；3）房产税推出预期。