2018年完成重大资产重组，扣非归母净利润增7.6倍

　　2018公司年报显示，期末总股本50.8亿股，总资产约566亿元，归母净资产约137亿元；营收192.86亿元调整后同比+47.45%；归母净利润25.92亿元调整后同比+174.21%；扣非归母净利润24.71亿元调整后同比+763.13%；2018年签约金额138.41亿元（上海区域占比66.7%）；签约面积39.98万平方米，签约均价约3.46万元/平。

　　资源集中江浙沪，现金丰沛财务稳健，经营效率提升明显

　　资源来看，截止2018年末公司待开发土地计容建面约42万平，在崇明岛持有4600亩农业用地；在建项目总建面约164万平（上海61%，江苏32%）；持有存量物业均位于上海，2018年租金收入6.5亿元。

　　负债来看，2018年期末公司资产负债率72.4%，扣预收资产负债率52.7%；货币资金176亿，净负债率-14%，现金/短债约为2.55；主体评级为AA+，展望稳定；年化综合融资成本5.3%。

　　效率来看，公司经营效率提升明显，2018年结算毛利率和归母净利率分别为43%和16.9%；加权ROE和加权扣非ROE分别为22.7%和28.7%，存货周转次数和总资产周转次数分别为0.63和0.46，均出现明显提升。

　　上调12个月目标价至8元，维持“买入”评级

　　公司完成重大资产重组，手持现金丰沛，经营效率提升明显，存量资产集中在上海核心区域，受益于全球资产配置、折现率下降及公允价值重估。详见3月13日发布的《2019持续关注存量物业的三大理由》。

　　我们认为2019年公司亮点在于管理效率的持续提升，在2018年营收基数较高以及当前结算资源相对有限的情况下，预估公司2019年营收增长幅度有限，但得益于毛利率提升及期间费率下降，我们预计公司2019年归母净利润仍能保持双位数的增长。下调2019-2020年预测归母净利润至29亿和32.9亿（原为30.6亿和36.3亿），新引入2021年预测归母净利润为38.5亿，2019-2021三年EPS分别为0.57元、0.65元和0.76元，给予2019年14倍PE估值，上调12个月目标价至8元，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　公司重组后经营管理效率提升有不及预期的可能；宏观经济增速下滑有导致公司租赁物业租金和出租率下滑的可能。