2018年营收同比增35%，毛利率提升4.17pc

　　18年营收126.39亿同比+35.54%，归母净利润33.5亿同比+7.04%。

　　净利润增速低于营收系17年营收低基数叠加18年投资收益下滑。经营活动净收益同比+80.95%，占比+27pc。整体毛利率上行4.17pc至53.97%。

　　地产销售：销售低位放量，SN1办公项目提供结算支撑

　　结算方面：18年房产结算收入61.07亿元同比+104.04%。受17年销售影响，住宅结算偏弱，SN1办公楼项目结算提供支撑，毛利率提升17.77pc至49.56%。销售方面：18年住宅签约面积12.7万平米同比+5456%，住宅签约金额65.49亿元同比+6449%。18年底预收账款60.41亿同比+125%，19年预售陆家嘴金融广场2号楼22.6亿，后续房产结算有保障。2018年住宅销售均价提升18%至5.16万/平米，后续结算毛利率有支撑。苏州项目步入开发周期，上海新增拿地，后续销售资源有支撑。

　　地产租赁：出租率承压，供给放量，收入仍有支撑

　　18年房地产租赁收入32.19亿元同比+4.65%，增幅收窄主要系上海写字楼出租率下降。18年新增写字楼3座，预计19年新竣工3座，租赁供给放量，后续地产租金收入仍有支撑。

　　净负债率下行，融资优势持续凸显

　　18年末净负债率下行18.41pc至121.84%，现金短债比微幅上行0.02。公司主体长期信用等级为AAA，18年以来发债利率持续下行，2019年3月最新一期公司债票面利率3.95%，融资优势持续凸显。

　　12个月目标价22.71元，上调至“买入”评级

　　公司销售放量，毛利率提升，地产业务步入新一轮开发周期；租赁业务新项目入市，供给放量情况下租金收入有支撑。净负债率下行，融资成本具备优势。参与设立上海浦东科技创新投资基金，充分受益于长三角一体化及科创发展。上调公司2019-2020年预测EPS为1.20、1.40元（原为1.19/1.38元），引入2021年预测EPS为1.63元。当前股价对应2019-2021年预测PE为15.7、13.5、11.6倍。给予2019年19倍PE，对应目标价22.71元，上调至“买入”评级。

　　风险提示

　　公司推盘进度有不及预期的可能；项目结算进度有不及预期的可能。