财报整体延续靓丽。受益于2016-2017年房价大幅上涨时期项目步入结算周期，2018年房企报表延续靓丽。2018年上市房企整体营收同比增长20.6%，归母净利润同比增长12.2%，较2017年下降16.6个百分点。考虑地价抬升及销售增速放缓，预计2019年净利润增速将进一步放缓。从利润拆分来看，2018年归母净利润增速低于营收增速主要因：1）期间费用占比同比提升0.2个百分点；2）公允价值变动损益同比下降14.2%；3）少数股东损益占比提升5个百分点至21.4%。

　　毛利率持续回升，业绩锁定性创新高。2018年上市房企整体毛利率32.4%，较2017年上升2.4个百分点，延续回升趋势。考虑到2015年以来房价大幅上涨，预计短期主流房企毛利率有望维持高位，但中长期来看，由于限价、土地成本高企、原材料价格上升等因素影响，开发商结算毛利率仍将承压。2018年末行业预收款余额2.6万亿，同比增长32.3%，为过去一年营收总和的121.9%，同比提升10.9个百分点，创近年新高，奠定未来营收增长基础。

　　销售延续增长，去化周期处于低位。在限价及资金面偏紧的背景下，加速周转、加快销售回款成为众多房企最佳选择。2018年上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为2.7万亿元，同比增长19.9%，增速较2017年提升3.4个百分点，高于同期全国商品房销售额增速（12.2%）。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额。2018年TOP10、TOP20、TOP50销售额市占率分别为26.9%、37.5%、55.1%，较2017年末分别提升2.7个、5个和9.2个百分点。用存货重估市值（存货/(1-毛利率)）减去预收款后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期，期末行业整体去化周期2.1年，仍处历史较低水平。

　　拿地趋于谨慎，负债率略有改善。受2018年下半年楼市降温及地价依旧高企影响，多数主流房企逐步降低土地获取力度。受此影响2018年上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金1.8万亿元，同比上升7.5%，但增速较2017年下降19.7个百分点。期末行业净负债率94.9%，同比下降3.8个百分点。2018年招保万金、华侨城五家龙头新增有息负债占A股上市房企的50.2%，较2017年（37.7%）进一步提升，优质信贷资源进一步向龙头房企倾斜。

　　投资策略：随着2016-2018年项目步入结算周期，预收款充足叠加毛利率延续较高水平，预计2019年房企业绩仍将维持较好增速。当前主流房企2019年PE普遍不足8倍，股息率亦具备一定吸引力。随着市场关注回归基本面，地产板块政策及市场底部明确，低估值、高股息且业绩增长确定，配置价值持续凸显。个股关注两条主线：1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。