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存量物业市场系列跟踪报告(4):二十年历程回顾,存量运营渐成实力房企必选项
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  二十年历程:存存量运营渐成实力房企经营必选项

  我们在2016年《房地产模式转变和价值重构》和《2018前路渐明:四大红利与房企进化》提出,随着我国城市化进入下半场,房企盈利模式将逐步从“产销模式”转向“资管模式”,从“买地造房卖房”转向“资产整合优化运营”。长周期来看,房企布局存量运营主要有四个阶段:2003年前港资企业及地方国企率先布局,2003-2009年华南企业及央企开启首波布局热潮,2010-2016年规模房企逐步启动商业地产战略,2017年后在“房住不炒”+促消费的大背景下,存量运营渐成实力房企经营必选项,2018年报显示TOP30上市房企已基本实现存量布局,TOP10脚步更迅速(2014-2018年投资性房地产CAGR47%,高于总资产CAGR38%)。

  分类考量核心存量资产,资金面约束仍待突破

  ①写字楼:核心城市写字楼需求波动较大,中长期来看受益于金融对外开放加强、TMT细分子行业继续高速发展以及上海和北京的联合办公的迅猛发展,仍具备配置价值;北京和上海的甲级写字楼空置率波动幅度略大于深圳和广州,上海或源于“多中心”城市规划模式及近年来非核心区办公的兴起。②零售物业:近年来随着社消零售总额增速放缓,一线城市优质商铺租金近年来出现下降,但空置率也处于较低水平,主要得益于网购增速边际放缓,线上线下加速融合,生鲜超市加速扩张。③仓储物业:2018年快递量507亿件同比+26.6%,结构性供需不平衡,高空置率与高租金并存,高标仓等现代物流设施不足,一线城市物流地产租金持续提升。

  存量物业融资渠道有限,资金约束仍在;经营性物业抵押贷款要求严格流程繁琐;资产支持证券中CMBS/CMBN核心基于基础资产的稳定现金流,适用于弱主体+强资产;类REITs产品共发行48支总额约为972亿元;公募Reits或聚焦国家重大战略项目及政策导向行业,如交通能源,物流园区,自持的商场、写字楼、长租公寓、养老公寓等。

  投资建议:四大主线,聚焦优质资源丰富和运营能力强的房企

  建议关注四大主线:①提前布局核心存量资产的城市开发型房企,推荐陆家嘴,关注金融街;②运营能力出众,扩张迅速租金提升较快的房企,推荐新城控股,关注华润置地;③国际合作密切,综合实力雄厚,协同效应明显的城市运营商,推荐中国金茂和万科A;④关注母公司资源丰厚,后续有望资产注入的区域国资房企,如中华企业、光明地产、上实发展。

  风险分析受经济结构换挡、中美贸易摩擦内外叠加影响,国内宏观经济增速放缓或超预期,有导致物业出租率及租金水平不及预期的可能。

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