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动态跟踪报告:管理层增持机制成熟,或有因素纳入审慎考量
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  一季度公司营收+197%,净利润+27%

  2019年一季度实现营收38.54亿,归母净利润8.72亿,分别同比+197.3%和+27.2%。

  营收大增主要系结转了浦东金融广场2号办公楼22.4亿元,净利润增速低于营收增速原因在于2018年一季度确认投资收益13.1亿元。前滩项目2019年有望结转并带动毛利率提升。

  苏州项目进度或放缓,租赁板块增速回升,未决诉讼纳入审慎考量

  2019年一季度签约面积0.43万平米,合同金额2.6亿元,低基数下同比+1047%和+897%。一季度销售主要来自于天津海上花苑二期入市(占比27%),上海前滩东方逸品尾盘去化(占比22%)及上海存量房去化(占比51%)。19年预计可售资源主要集中于天津和苏州,受苏州超预期地产调控影响,苏州项目开发进度或放缓。

  一季度租赁收入10.17亿元同比+13.5%,季度增速明显回升。目前出租率低位企稳,平均租金稳步提升,并已成功布局前滩新兴商务区,可有效分散核心商务区分流风险。目前旗下爱建证券涉及未决诉讼,分别为富贵鸟和新光集团债务违约,涉及金额分别为47676万元和22034万元。出于谨慎性原则考虑,我们在业绩预测中将上述两起诉讼影响纳入考量。

  发债利率进一步下行,管理层增持公司股票的机制已较成熟

  公司的主体长期信用等级为AAA,最新一期公司债票面利率进一步下降至3.88%,融资优势持续凸显。2019年6月,公司部分高管及核心团队成员使用2018年度超额奖励合计增持公司A股股票286500股,占公司总股本的0.0071%,2016年起公司已形成管理层利用年度超额奖励增持公司股票的稳定机制。

  12个月目标价17.30元,下调至“增持”评级

  考虑到苏州地区调控程度超预期趋严,公司苏州项目开发进度有可能受到较大影响;以及爱建证券涉及未决诉讼,出于谨慎性原则,我们将上述影响纳入业绩考量。综上,我们下调公司2019-2021年预测EPS(摊薄)为0.91、1.02、1.16元(原为1.00、1.17、1.36元(摊薄))。当前股价对应2019-2021年预测PE为16.9、15.1、13.3倍。维持2019年19倍PE,对应目标价17.30元,下调至“增持”评级。

  风险提示

  公司推盘进度有不及预期的可能;未决诉讼存在一定的不确定性。

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