上周（2019/7/7-2019/7/13）40个重点城市新房合计成交523万平米，环比下降7.4%；7月截至上周累计日均成交76万平米，环比6月下降2.2%，较去年7月上升8%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-18%、-6.8%、-3.1%，北上广深环比变化分别为：-9.2%、-16.9%、-31.2%、-8.6%。由于年初以来土地市场成交溢价率上行较快，因此近月收紧政策频出，包括房地产信托融资及房企海外发债融资收紧。我们认为政策收紧体现出“一城一策”甚至“一司一策”的调控精度，拿地投资增速未来几月或将下滑，中小型房企或将面临流动性压力，龙头及高成长房企18-20年业绩锁定性较强，基本面坚实，快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设；地产交易服务商：我爱我家等。

　　板块行情：上周SW房地产指数下跌3.38%，沪深300指数下跌2.17%，相对收益为-1.21%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第14位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中国国贸、深大通、中航地产、苏宁环球、哈高科。

　　公司动态：云南旅游定增收购华侨城资产，新股于7月16日上市；中南建设境外公司完成发行1亿美元高级无抵押定息债券；大悦城预计中期净利润最高达20.4亿元，增幅约2倍；金科股份15.8亿元公司债券将于7月16日上市；华夏幸福半年累计签约销售640.65亿元，同比降两成；招商蛇口完成第二期公司债券发行，实际规模21亿元。

　　政策新闻：发改委规定，房企发外债只能置换一年内到期中长期境外债务；央行发布：上半年人民币贷款增9.67万亿，其中住户部门增3.76万亿；加强房地产信托领域风控，银保监会约谈部分信托公司；武汉人才新规：年内筹长租公寓5万套，为大学生提供租赁补贴；深圳市出台39条举措支持自由贸易试验区，放宽建设项目限制。

　　行业数据：上周40个重点城市新房合计成交523万平米，环比下降7.4%；7月截至上周累计日均成交76万平米，环比6月下降2.2%，较去年7月上升8%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-18%、-6.8%、-3.1%，北上广深环比变化分别为：-9.2%、-16.9%、-31.2%、-8.6%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为5.1个月，环比下降0.06个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,970万平米，环比下降24.9%；年初至今累计成交5.76亿平米，同比下降7.7%。

　　风险提示：三四线城市地产销售下滑超预期；资金改善不及预期。