1）公司从零售业转型为医药大健康平台型企业，坐拥免疫治疗、脐血库、健康养老等三大优质资产。南京新百的前身为原南京市新街口百货商店，成立于1952年8月，是南京地区第一家国营百货商店，系大型综合零售企业，曾是全国十大百货商店之一。公司于1993年上市，上市之初公司立足于百货连锁主业，1999年涉足房地产开发，2012年，公司新增物业板块，建立了大物业管理平台。

　　2014年，公司通过海外收购实现业务规模扩张，收购英国历史悠久的百货公司HouseofFraser89%股权（折合人民币16.32亿元）。2016年，公司先后出资40,000万元和2,068万元人民币，参与认购成立生物医疗产业并购基金和医疗服务产业并购基金，向医药、养老产业转型。2017年2月，公司并购齐鲁干细胞（山东省齐鲁干细胞工程有限公司，主营脐带血造血干细胞存储）76%股权，安康通（安康通控股有限公司，主营健康养老服务）84%股权、三胞国际（三胞国际医疗有限公司，主营养老、护理）100%的股权。2018年7月，公司收购世鼎香港（2018年11月30日开始并表，主营肿瘤免疫治疗）100%股权。目前，公司主要业务涉及商业、健康养老与生物医疗领域，覆盖百货零售、物业租赁、健康养老服务、脐带血造血干细胞存储以及细胞免疫治疗等业务范围。公司已转型成为脐带血干细胞存储、细胞免疫治疗、健康养老为支撑的医药、养老大健康平台型企业。2）脐带血造血干细胞存储、细胞免疫治疗、健康养老三大业务支柱，构筑公司主要利润源。2018年，公司实现营业收入145.41亿元，同比下降24.01%；实现归属于上市公司股东的净利润-8.86亿元，同比下降193.88%。收入和净利润下降主要系子公司HouseofFraserUK&Ireland)被英国法院裁定进入破产托管程序后公司不再控制，故不再纳入公司财务报表合并范围。公司全额计提了其1.55亿英镑（折合人民币13.86亿）的长期股权投资减值损失。同时全额计提了对HouseofFraser(UK&Ireland)其他应收款坏账损失4.91亿元，合计对公司业绩造成的18.77亿元的损失，剔除HouseofFraserUK&Ireland)的影响，公司2018年盈利9.91亿元。从收入结构来看，商业占比45.92%、房地产业占比19.10%、医药制造（世鼎香港）占比15.06%、健康养老、护理（安康通、三胞国际）占比8.60%、专业技术服务（齐鲁干细胞）占比8.55%。从主要子公司利润贡献来看，齐鲁干细胞实现净利润6.26亿、三胞国际实现净利润1亿元、安康通实现净利润4,720万元。因世鼎香港已于去年11月底并表，世鼎香港原股东承诺世鼎香港2019年度扣非后归母净利润6亿元，今年齐鲁干细胞、世鼎香港、三胞国际将为公司贡献主要的利润。

　　商业两大购物中心坐享南京第一商圈红利。公司现代商业主要业务为百货零售，商业部分包括位于南京新百中心店（A座、B座）、东方福来德购物中心南京店、徐州店，芜湖南京新百大厦店，HouseofFraser(UK&Ireland)百货境外门店（已于2018年8月进入破产清算程序）。其中，新百中心店、东方福来德购物中心南京店坐落于素有中华第一商圈之称的新街口中心区域。新百中心店是南京历史最为悠久的百货门店之一，地理位置优越，坐享核心商圈红利，占地面积1.3万平方米，营业面积6.25万平方米，定位中高档百货，开设了特色餐饮中心。目前公司现代商业的主要收入来源于新百中心店。

　　投资建议：

　　我们预计公司2019-2021年的净利润分别为14.27/15.02/14.67亿元，EPS分别为1.06/1.12/1.09元，当前股价对应P/E分别为11/10/11倍。考虑公司坐拥健康养老、免疫治疗、脐血库三大优质资产，目前生物制品行业P/E(TTM)中位数为42倍，公司价值显著被低估，我们首次覆盖给予其“买入”投资评级。