事件：

　　公司上半年实现营业收入25.8亿元，同比下滑7.66%；净利润8480.67万元，同比下滑32.61%；扣非后净利润7855.27万元，同比下滑33.40%，主要系开发业务收缩所致，公司物业管理营收增长21%、利润增长36%、物管面积增长37%。

　　整体营收略有下降、开发业务战略性收缩：公司2019年上半年实现营业收入25.8亿元，同比下降7.66%，主要是房地产开发结算减少，开发结算收入4.5亿元，占公司营业收入的17.48%，同比下降55.70%。公司重组之后，物业资产管理业务逐步成为公司主要收入来源，且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务，围绕这一方向，公司继续推动剩余房地产开发项目的转让工作，持续优化资产结构。

　　物管面积同比大增37%、物管利润率有所提升：公司物业管理业务营收占总营收77.36%，2019年上半年实现物管收入19.96亿元，同比增长21.19%，实现净利润1.03亿元，同比增长35.9%；物业净利率5.16%，同比提升0.6pct。截至2019年6月，中航物业全国物业管理项目613个（同比多增138个），管理面积7634万平方米，同比大增37%。公司物业管理业务持续创新，加快科技应用能力建设，加大对智慧物业π平台的研发投入，此外，根据组织架构和职能设置调整制订了全新的管控模式。

　　重组招商物业完成后、A股物业龙头启航：公司拟收购招商物业，根据方案，重组成功后公司第一大股东为招商蛇口，公司将持有招商物业100%的股权。并购完成后中航善达物业管理面积近1.5亿平，中航善达将成为招商蛇口全资公司，量、质优势有望加持，将成为A股物业龙头。如若重组成功，19/20/21年备考营收分别为127.05/149.19/182.61亿元，备考归母净利润分别为6.6/7.7/9.2亿元。

　　投资建议：

　　公司整体营收因开发业务收缩略有下降，但物业营收增长21%、物管面积增加37%、物管净利润达到5.16%，未来如果和招商物业重组成功，有望成为A股物业龙头，由于公司物业收入大幅增加，我们将公司2019-2021年有望实现营业收入分别由59.5亿元/67.4亿元/79.3亿元上调为74.15亿元、87亿元、106.3亿元，预计实现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元不变，对应EPS分别为0.52/0.67/0.81元。维持“买入”评级，6个月目标价14.56元。

　　风险提示：房地产周期波动，商业地产运营不及预期，重组进展不及预期