房地产投资、新开工继续回落，竣工数据降幅收窄，景气度微降。2019年1-7月，全国房地产开发投资额7.28万亿元，同比增长10.6%，增速回落0.3pct，连续3个月下行；新开工面积12.57亿平米，增长9.5%，增速回落0.6pct,单月新开工面积2.02亿平米，同比增长6.6%，单月增幅下行2.3pct；房屋竣工面积3.73亿平米，同比下降11.3%，降幅收窄1.4pct，单月降幅大幅收窄；房屋施工面积79.4亿平米，同比增长9.0%，增速上升0.2pct。7月国房景气指数100.9，较6月回落0.01。

　　销售降幅缩窄，单月销售面积同比由负转正。1-7月，商品房销售面积约8.88亿平米，同比下降1.3%，降幅收窄0.5pct；东、中、西、东北部地区销售面积同比均有所收窄或上升；单月销售面积为1.3亿平米，同比增长1.18%，环比增速上升3.4%。三十大中城市1-7月累计销售面积约1亿平米，同比增长9.05%，增速收窄1.41%。低能级城市销售表现出较强的韧性。

　　土地市场趋冷，百城土地成交溢价率降低。1-7月，房地产开发企业土地购置面积9761万平米，同比下降29.4%，降幅扩大1.9pct；土地成交价款4795亿元，同比下降27.6%，降幅与上月持平。7月，百城土地成交溢价率为11.38%，环比下降8.1%，为3月以来的最低值。随着三季度行业融资环境大幅收紧，我们认为下半年土地市场将继续维持低位。

　　到位资金受自筹资金影响增速下行，房贷利率微升。1-7月，房地产开发企业到位资金9.98万亿，同比增长7%，增速回落0.2pct，受地产融资收紧影响，自筹资金增速下行，1-7月自筹资金3.1万亿元，单月仅新增4301亿元，累计同比增速下滑1.9pct至2.8%。7月，首套房贷款利率5.44%，环比上涨2bp；二套房利率5.76%，环比上涨1bp。

　　部分热点二线城市房贷利率有所上行，未来房贷利率稳中或有微升。

　　推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：华夏幸福、保利地产、万科A、招商蛇口、华侨城A和金地集团；

　　建议关注：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；

　　推荐物管公司：碧桂园服务、中航善达。

　　风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行