事件：公司近日发布2019年中报，实现营业收入711.4亿元，同比增19.5%，归母净利润99.6亿元，同比增53.3%，EPS为0.84元。

　　毛利率提升，项目权益比提高。19上半年公司营业收入711.2亿元,同比+19.5%;实现归属于上市公司股东净利润99.6亿，同比+53.3%；基本每股收益0.84元，同比+52.8%;毛利率为39.8%,较去年同期提升4.4%;公司归母净利润增速明显高于营业收入增速。主要源于以下三点:1)高毛利率项目集中进入结转期；2)报告期结转项目权益比例较高3)公司成本控制能力、管理能力有所提高。

　　销售稳健增长，推盘货值充裕。公司19年上半年实现签约面积1636.47万方;实现签约销售金额2,526.2亿元;公司销售金额行业排名位居行业第四名；一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%；公司上半年实现开工规模2894万平,已完成全年开工计划的64%,为下半年推盘储备了充裕的货值。

　　拿地谨慎，土地拓展模式多元化。上半年,公司新增容积率面积826万平方米，同比下降45.3%,拿地总成本533亿元,同比下降50.3%,拿地额占比销售额21.1%，整体趋于谨慎；楼面均价6453元/平米,占同期销售均价的41.8%,拿地成本较稳。从城市能级看,上半年一二、三四线城市拿地金额占比78%和22%。公司目前构建了招拍挂、收并购等多元土地拓展模式,借助国企平台，整合优质资源。

　　融资优势明显，财务状况稳健。2019年H1,公司有息负债2709.9亿元,负债综合成本仅4.99%，融资优势明显。净负债率76.6%,较去年同期-16.6pct，资产负债率（剔除预收款）66.1%,较去年同期-1.7pct,负债率明显改善。债务结构合理,账面现金余额/一年内有息负债为2.63倍,短期偿债压力不大。截至2019年H1,公司获得银行授信总额5100亿元。随着下半年政策对资金端的收紧，公司凭借央企信用的融资优势将进一步凸显。

　　投资建议：公司土地储备充足，扩张意愿积极，高层提出“三年之内重返前三”的目标。在政策环境不断收紧的大背景下，公司作为央企加龙头，融资拿地优势将愈加明显，在央企整合的大背景下，保利地产作为集团核心的地产开发平台，不排除未来继续承接其他央企优质资源的可能性。在完成保利香港的整合，解决同业竞争问题后，业务区域和市占率有望加速提升。我们预计公司19-21年EPS分别为2.01、2.44及2.94元，对应PE为6.9X、5.7X及4.7X，目标价为16.62元，维持“买入”评级。