事件：公司发布重组招商物业草案，拟以7.6元发行3.93亿股，作价29.9亿元收购招商物业100%股权。

　　重组招商物业草案确定、重组后招商蛇口变控股股东：公司拟以7.6元价格发行39338万股，其中招商蛇口和深圳招商地产分别35405万股和3933万股，合计298972万元，加上之前协议的股份转让14909万股（尚未完成交割），重组完成后，公司总股本从6.67亿股变为10.6亿股，招商蛇口将占比51.16%，中航系持有13.69%，公司控股股东变为招商蛇口

　　收购标的资产估值合理、盈利承诺有保证：拟收购的招商物业估值29.9亿，承诺利润2019-2022年分别为1.59亿元、1.89亿元、2.15亿元、2.35亿元（如交易于2020实施完毕承诺至2022年），对应PE估值分别为18.8X、15.8X、13.9X、12.7X，明显低于行业对标公司估值，承诺利润的增速分别为8.9%、18.9%、13.6%、9.3%；招商物业2019年3月最新归母净资产为4.41亿，对应PB估值为6.84倍。

　　招商物业质地优良、成长空间广阔：1）业务分类：招商物业母业务类型可分为物业管理服务（基础物业管理与开发商服务）与专业服务（包括建筑科技与设施运营），在2018年公司营业收入中分别占比90.1%和9.9%；2）毛利率：2018年度，公司整体毛利率约7.79%，其中物业管理6.72%，专业服务17.5%；净利率约4.66%、ROE约44.2%，由于过去对内服务为主，未来毛利率净利率有望持续提升；3）管理面积：截至2019年3月末，招商物业已进军48座城市，运营528个项目，管理面积7082万方，签约合同面积8517万方，其中住宅占65%，相比行业前10名平均2.2亿平米的管理面积仍有较大成长空间。

　　重组完成后成为物管龙头、激发协同效应：1）管理面积进入行业前列：重组后公司管理面积近1.5亿平米（中航7634万平米+招商7082万平米），接近雅生活1.38亿平米、中海1.4亿平米、绿城1.7亿平米、碧桂园1.82亿平米，成为物业管理龙头；2）激发协同效应：本次交易可以实现两大集团优质物业管理业务的整合及协同发展，服务业态更加多元，有望为进一步增长提供空间。

　　投资建议：

　　公司公布收购方案，拟以29.9亿收购招商物业100%股权，招商物业承诺2019年实现1.59亿，对应收购PE估值仅18.8倍，明显低于同业，收购完成后，将实现两大优质物业管理公司的整合和协同发展，管理面积近1.5亿，成为行业龙头，且增长前景广阔，毛利提升空间大，预计实现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元不变，对应EPS分别为0.52/0.67/0.81元。维持“买入”评级。

　　风险提示：重组方案被否、物业管理增长不及预期、业绩承诺无法实现