2019年上半年，我爱我家实现营业收入56.8亿元，同比增长6.6%；实现归属于上市公司股东的净利润3.8亿元，同比增长6.7%；结转毛利率和净利率分别为30.0%和6.7%，分别较去年末下降0.2和提高0.8个百分点。考虑到公司作为存量房市场龙头经纪商，伴随市占率及人均效率的不断提升，未来营收和业绩的释放空间较大，我们预测公司2019-2021年净利润分别为7.5亿、8.7亿、10.1亿，对应19年PE14.2倍，维持增持评级。

　　支撑评级的要点

　　营收业绩稳健增长，多业协同效率优化。2019年1-6月公司实现营业收入56.8亿元，同比增长6.6%；实现归母净利润3.8亿元，同比增长15.9%，承诺业绩完成过半；结转毛利率和净利率分别为30.0%和6.7%，分别较去年末下降0.2和提高0.8个百分点；实现ROE3.97%，同比提高0.43个百分点。公司整体成长能力明显改善，资产综合利用效率持续优化。

　　经纪业务服务优化，战略协同提升服务。2019年上半年，公司二手房经纪业务实现营收31.8亿元，同比增长13.8%，收入占比56.0%，毛利率27.0%。目前经纪业务已拥有3,200家门店，覆盖18个一二线城市，市占率稳居前三，上半年二手房买卖实现交易单量5.3万余。报告期内，公司收购美住网、战略合作苏宁有房，通过装修赋能、线上线下融合、用户群精准匹配以提升交易效率、改善用户体验。

　　资管业务效率为王，动态调整运营策略。2019年上半年，公司资产管理业务实现营收8.6亿元，同比增长6.2%，收入占比15.1%，毛利率26.1%。“相寓”作为市场是为数不多持续盈利的长租公寓产品，坚持以运营周转效率为核心策略，目前平均出租率94.7%，空置期9.7天，业内领先。目前“相寓”在管套数29.24万，太原、天津、北京、杭州4城根据租赁市场动向，积极调整布局，主动减少租赁需求下降区域和租金下降区域的在管规模，降低不良库存，保证整体业务良性发展。

　　加大IT数字化转型，提升获客能力。2019H1，公司研发投入增长82.5%，主要用于IT数字化转型：对外大数据项目落地实施，对内核心业务系统全面升级，混合云框架初步搭建完成，大数据智能广泛应用，数字技术创新有力提升互联网获客能力。公司大力布局VR技术和场景，6月24日我爱我家网在行业内率先推出“一键换装”VR虚拟装修服务。我爱我家网已经成为公司最重要、最有效的获客和服务渠道，上半年帮助经纪人获得有效客户沟通287万次，实现佣金收益6.05亿元，同比增长12.1%。

　　估值

　　我们预测公司2019-2021年净利润分别为7.5亿、8.7亿、10.1亿，对应19年PE14.2倍，维持增持评级。

　　评级面临的主要风险

　　限售股解禁卖出压力，二手房交易规模不及预期。