2019H1公司营收同比+19.22%，毛利率提升23.12pc至56%

　　2019年上半年，公司营收91.41亿同比+19.22%，归母净利润16.72亿同比+100.56%。上半年整体毛利率56.02%，同比提升23.12pc，主要受房地产结转区域结构影响。公司管理持续优化，三项费用率持续下降，上半年销售、管理、财务费用率分别同比下降0.52pc、1.13pc、2.62pc。

　　开发板块：开发重心回归上海，毛利率有望维持高位

　　2019年上半年，公司签约面积13.57万平米，签约金额66.34亿元，分别同比+10.86%和+155.23%。签约均价4.89万/平米同比+130.2%，主要系上海地区签约占比提升。从结构上看，2018年4季度上海地区住宅放量，2019年1季度上海地区商办入市。考虑到上海地区销售占比提升较快，未来毛利率有望维持高位。

　　租赁板块：加大持有规模，滨江七子全面开工，打造陆家嘴金融港

　　2019年上半年，公司出租建面327309平米，同比减少16.39%，租赁业务收入3.04亿，同比减少2.56%，主要原因系淮海公寓重新装修。公司“陆家嘴北滨江-东外滩”为起点，由“中企滨江七子”组成陆家嘴金融港，规划总建面约37万平方米（其中杨浦东外滩约7万平方米，陆家嘴北滨江约30万平方米），目前已全部开工，预计2020年起陆续入市。

　　净负债率仍处低位，后续杠杆有空间，融资优势持续凸显

　　2019年上半年带息负债增加3.8亿至158.7亿，在手现金减少33.7亿至142.4亿，净负债率较2018年末提升23.48pc至9.92%，仍处于较低水平，后续杠杆有空间。现金短债比4.28，较2018年末提升1.73，在手现金充沛，短期偿债压力较小。2019上半年加权平均融资成本进一步下降0.3pc至5%，最新一期私募债票面利率4.35%，融资优势持续凸显。

　　高基数下结算或放缓，目标价5.70元，下调至“增持”评级

　　公司房地产销售重心重回上海，签约均价大幅提升，结构改善带动毛利率稳步上行。同时公司加大持有规模，依托“中企滨江七子”打造陆家嘴金融港，租赁板块中长期发展值得期待。鉴于2018年高基数及在手结算资源有限，我们下调2019-2021年预测EPS至0.44/0.52/0.59元（原为0.57/0.65/0.76元）。鉴于行业估值中枢下移，我们下调2019年PE至13倍，目标价5.70元，下调至“增持”评级。