商品房销售：累计增速降幅继续收窄，单月同比大幅反弹

　　1-8月，全国商品房销售面积101849万方，同比下降0.6%，降幅比1-7月收窄0.7pct。8月单月销售增速继续回正，同比上升4.7%，符合我们先前“由于去年Q3开始基数较低，同时行业整体环境又好于去年，从而导致下半年销售增速压力减小”的判断。分区域看，1-8月份东部销售降幅较1-7月份收窄0.6pct，而中部与西部是正增长，支撑销售的或是专项债（19年1-7月地方专项债用于棚改与土储占比分布为37.9%与33.3%），考虑到9月4日国常会提出“对专项债明年部分额度提前支出不能用于土储与棚改”的限制，中西部三四线及以下能级城市销售将面临承压，但当前处“金九银十”销售旺季，房企当下进一步倾向高周转，甚至部分产品采取“以量换价”，因此我们对今年Q4销售持较为乐观态度，大概率能对冲专项债缩量影响，增速与去年同期持平，对于全年销售面积维持-3%的判断。

　　房企到位资金：资金面继续收紧，高信用房企受影响较小

　　1-8月，房地产开发企业到位资金113724亿，同比增长6.6%，增速比1-7月回落0.4pct。其中国内贷款17322亿，增长9.8%；自筹资金36036亿，增长3.1%；定金及预收款38377亿元，增长8.3%；个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。8月房企到位资金增速继续收窄，从结构上看，单月国内贷款与个人按揭增速为正，而自筹资金、定金及预收款增速为负，可见房企融资正常渠道依然稳定，但非银及其他渠道受限。9月11日，银保监会发言人肖远企表示“监管部门没有控制房地产企业贷款增量，压降的是通过表外资金，违规绕道“输血”房地产的资产”。我们认为下半年虽整体货币宽松是大方向，但地产融资依然受窗口指导，进而更看重房企自身筹款能力，在规范融资背景下，高信用房企的优势将凸显。

　　土地市场：成交回暖，Q4及明年Q1或是价值洼地

　　1-8月，房地产开发企业土地购置面积12236万方，同比下降25.6%，降幅比1-7月收窄3.8pct；土地成交价款6374亿，下降22.0%，降幅收窄5.6pct。土地市场在7月遇冷后，8月成交量再度回暖，但成交溢价率继续走低：8月全国100大中城市土地溢价率8.63%，较上月低位下降3.47pct，其中一线城市土地溢价0.69%（同比下降3.40pct），二线6.56%（同比下降7.05pct），三线城市13.92%（同比上升1.43pct）。8月土地购置面积回暖，我们认为主要有三点原因：1）融资难但土地溢价率足够低，优质地块还是会投资；2）8月销售单月同比回升，一定程度上对市场恢复信心；3）部分地区及房企库存已处低位，有补货诉求。由于融资持续偏紧，土地溢价率几乎处在历史低位，在当前已宣布降准，及可能降息的宽松背景下，地产虽然有窗口指导，但正规渠道融资继续收紧可能性不大，融资分化将导致Q4及明年Q1房企拿地分化，此时是在手资金充足，杠杆较低房企的补仓好机会。

　　房地产开发投资：单月增速环比回升，新开工继续回落、施工走弱、土地投资支撑

　　开发投资维持韧性：1-8月，全国房地产开发投资84589亿，同比增长10.5%，较1-7月下降0.1个百分点，8月单月同比增长10.5%，较7月上升2pct；开发投资增速继续回落但维持韧性，虽然新开工继续下滑，施工略有走弱，但土地投资起到支撑，让开发投资维持高位运行。新开工继续回落：1-8月，房屋新开工面积145133万方，同比增长8.9%，8月单月同比增长4.9%，较上月下降1.7pct；施工有所走弱：1-8月，房屋施工面积813156万方，同比增长8.8%，增速比1-7月下降0.2pct。展望下半年，由于销售存压力，在行业去化下行、库存处低位、融资难的背景下，新开工高位下滑是趋势；施工端因部分项目有较为刚性的竣工诉求，建安投资依然有支撑，但或受制于紧资金，修复或低于预期；但土地投资逐渐有起色，预计下半年开发投资增速小幅下行，维持全年开发投资增速10%左右的判断。

　　投资建议：在当前欧洲开启QE，美联储大概率降息的背景下，国内降准之后的降息或已不远，我们判断进入Q4后，地产政策及融资端，继续收紧的空间较为有限，虽然有窗口指导，但宽松的利好或多或少会体现在行业里。当下，行业普遍在降杠杆、算明账、调内控，房企不再比拼规模，更加关注经营效率与风险控制，抓住关键时点，比如Q4的拿地机遇，等待下一轮复苏。建议关注管控优良，有较强融资优势的行业龙头：万科A、保利地产；及致力于降杠杆、优化内控、进入业绩释放期的优质一线：融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团。