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房地产行业点评:投资增速延续回落,竣工开启修复
内容摘要
  近日,国家统计局发布8月房地产开发投资数据。

  房地产开发投资增速继续回落。2019年1-8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1-7月份回落0.1个百分点。分区域看,中部和西部地区房地产开发投资韧性显现,分别增长9.8%和16%,增速加快0.3和0.9pcts,东部地区和东北地区增速回落。开发投资增速回落,源于1)土地投资依旧相对疲软,从2018Q4以来,土地市场整体一直相对低迷;2)新开工增速持续放缓;3)行业融资政策有所收紧,房企资金面吃紧,制约了房地产开发投资。未来房地产开发投资预期将继续缓慢回落,但由于前期高增速和低库存托底效应在,投资增速下行空间有限。

  土地市场将归于理性。1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1-7月份收窄3.8pcts;土地成交价款6374亿元,下降22%,降幅收窄5.6pcts。8月单月土地购置面积同比下降6%,降幅较7月收窄30.8pcts。在房企融资收紧的情况下,今年以来房企拿地投资偏谨慎,但8月土地市场有所回温,以万科为代表的部分房企拿地加速,主要原因在于1)部分房企补库存需求推动拿地需求;2)土地市场溢价率收窄,存在部分优质投资机会。在稳地价的政策背景下,土地市场仍将归于理性。

  房地产销售超预期,不改中长期销售缓慢走弱预期。1-8月份,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1-7月份收窄0.7pcts。8月单月销售面积同比增长4.7%,单月销售增速创今年来新高;商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速扩大0.5pcts,其中住宅销售额增长9.9%。从区域来看,西部区域销售韧性凸显。西部地区销售面积增长3.8%,增速加快1pcts。短期来看,9月、10月为行业销售旺季,2018年9-10月销售情况走弱,未来两个月销售短期数据或有所表现。融360统计的房贷利率数据显示,房贷利率有所上行。随着房贷利率上行,预期中长期房地产销售或将承受一定压力,销售增速将缓慢走弱。

  开工增速持续放缓,竣工增速开启修复。1-8月,房屋新开工面积145133万平方米,增长8.9%,增速回落0.6pcts。其中,住宅新开工面积107053万平方米,增长8.9%,回落0.7pcts。由于商品房待售面积创2014年来新低,仍处于下降通道,受低库存推动,新开工增速依然在相对高位,但受到销售疲软和融资端的影响,新开工增速开始趋缓,受到前期高增速影响,预计全年新开工维持6%-8%。1-8月,房屋竣工面积41610万平方米,下降10%,降幅收窄1.3pcts,8月单月竣工面积同比增长2.78%。竣工增速在6月创今年新低后开始收窄,受融资政策收紧影响,房企资金情况相对疲软,尽管竣工表现依旧低迷,但竣工增速已然开始进入修复通道。从趋势上来看,2016年以来新开工增速一直维持高位,施工面积维持相对高位,新开工高增速和施工高位传导至2019Q4竣工增速降幅收窄至企稳回升的确定性依旧较大。

  房地产行业到位资金增速回落。1-8月份,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1-7月份回落0.4pcts。从到位资金组成来看,银行贷款、个人按揭贷款等资金增速加快,定金及预收款和发债等其他到位资金增速有所放缓。融资政策收紧后,融资渠道由信托、海外发债等渠道转向境内发债和银行贷款。但由于境内发债对房企的要求相对较高,银行贷款也仅对头部房企相对宽松,整体来看,房企尤其杠杆较高、境内融资能力不足且偿债压力较大的房企资金将受到冲击,未来资金将进一步向规模较大、净负债率较低、信用评级较高的头部房企集中。

  投资建议:在稳房价、稳地价、稳预期的背景下,行业整体仍将继续维持平稳,维持行业“同步大市”评级。建议坚守行业中的价值蓝筹,关注弹性标的。建议关注现金流量较为充裕、融资渠道通畅的龙头房企万科A、保利地产,建议关注销售业绩亮眼的第二梯队房企中南建设、金地集团。

  风险提示:行业调控政策全面收紧;资金面收紧;房地产税出台超预期。