REITs发展正当时。过去房地产外部融资主要依靠银行贷款，随着居民部门杠杆率持续走高，房地产行业金融风险逐渐上升，国家多次对房地产行业融资政策进行整治和收紧，探索新的融资模式正成为房地产行业发展的突破口，而REITs正在房地产行业新融资渠道探索中逐渐崭露头角。房地产市场由增量开发市场向存量运营市场转变，恰好为REITs提供了丰富的基础资产和运营空间。同时，随着居民投资意识的不断提升，REITs由于兼具房地产和金融产品的双重属性，在未来有望成为房产投资的最佳替代产品。

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式集合投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。REITs起源于美国，2000年左右在亚洲市场崭露头角。REITs具有投资门槛低、收益稳定、组合风险分散、流动性高等特点，在美国、新加坡、香港等地市场发展迅速。

　　REITs未满，类REITs已达。尽管由于法律制度尚未健全、税收政策有待完整出台、标的资产成熟度有待提高等问题，我国市场暂未有真正意义上REITs，但类REITs探索已然开始。类REITs主要指以不动产为基础资产、主要以私募形式发行的资产支持专项计划。截至2018年底，我国共发行类REITs产品43支，发行金额累计903.21亿元。类REITs已初具规模。我国目前市场上的类REITs产品主要可分为三类，交易所挂牌类REITs、交易所上市封闭式类REITs和银行间类REITs。根据《中国REITs制度的特征与实现路径》总结，结合三类类REITs产品的形式和REITs发展历程，未来REITs的推进路径或将从可操作性较强的“企业ABS公募化模式”、“公募基金+ABS”入手推进REITs发展，同时探索设立REITs新券模式。

　　随着REITs进程推进，房企不动产管理兴起。建议关注两条主线：1）在不动产资产管理业务中发力的企业，建议关注光大嘉宝、保利地产；2）拥有大量持有型物业，具有REITs发展基础资产的房企，建议关注大悦城。

　　风险提示：房产税出台超预期；经济下行致持有型物业发展不振；REITs政策的推出缓慢。