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2019年9月销售数据点评:销售表现靓丽,拿地相对积极
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  10月9日,招商蛇口公布公司9月销售数据,9月公司实现签约金额234.6亿元,同比+82.0%;实现签约面积103.6万平方米,同比+43.0%;9月公司新增建面142.6万平方米,同比+582.9%;总地价71.4亿元,同比+543.6%。

  点评:

  9月销售235亿、同比+82%,1-9月销售1,620亿、同比+39%,销售靓丽9月公司实现签约金额234.6亿元,环比+29.9%、同比+82.0%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+31.6%;实现签约面积103.6万方,环比+11.4%、同比+43.0%,大幅高于我们高频跟踪的45城9月成交面积同比+10.7%;销售均价22,648元/平米,环比+16.6%,较18年+9.8%。1-9月公司累计实现签约金额1,620.4亿元,同比+39.4%,较上月+5.3pct;实现签约面积833.0万方,同比+49.7%,较上月-1.0pct。1-9月累计销售均价19,452元/平米,较18年-5.7pct;公司9月销售继续靓丽,销售同比连续3个月扩大。1-9月已完成19年计划销售额2,000亿的81.0%,考虑到10-11月基数较低,以及公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售计划或将提前完成。

  9月拿地71亿,同比+544%,拿地/销售额比30%,拿地仍相对积极9月公司在土地市场新获取天津、西安、温州、扬州、温岭5城共7个项目,合计新增建面142.6万方,同比+582.9%,对应地价71.4亿,同比+543.6%;拿地面积权益占比37.1%,较上月-30.5pct;楼面价5,004元/平米,环比-25.2%,同比-5.8%,拿地均价下降主要源于西安和天津项目楼面价较低。公司拿地/销售额占比30.4%,较上月-25.7pct,拿地相对积极。1-9月公司共新获52地块,共新增规划面积830.9万方,同比-18.0%;总地价623.9亿元,同比-23.6%;拿地面积权益占比55.3%,较18年+0.1pct;拿地额占比销售额38.5%,较18年下降16.6pct;平均楼面地价7,509元/平米,较18年楼面均价+3.7%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。

  投资建议:销售表现靓丽,拿地相对积极,维持“强推”评级招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值望进一步大幅提升。我们维持公司19-21年每股收益2.32、2.78、3.34元,目前现价对应19-20年PE为8.5、7.1倍、较每股NAV35.20元折价44%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。

  风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

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