一手房：成交环比增速-22.71%，同比增速-2.88%（按面积）

　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积317.10万方，环比增速-22.71%，同比增速-2.88%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-33.70%，-33.80%，6.04%；同比增速分别为-23.23%，12.83%，-12.47%。

　　二手房：成交环比增速-9.37%，同比增速-2.50%（按面积）

　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积66.24万方，环比增速-9.37%，同比增速-2.50%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-43.13%，-5.82%，113.36%；同比增速分别为-13.33%，-9.82%，51.30%。

　　库存：可售面积环比增速-6.09%（按面积）

　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5072.91万方，环比增速-6.09%，去化周期29.35周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.23%，-14.19%，-2.48%。一线、二线、三线去化周期分别为40.71周，21.23周，26.70周。

　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）

　　根据中指监测数据，（9月30日至10月6日）重点城市共开盘44个项目，合计推出房源7435套，其中一线城市开盘2625套、占比35.31%；开盘项目平均去化率达到42%，其中二线城市平均去化率为48%。

　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市市场成交量整体回落，但由于网签数据滞后及部分城市国庆黄金周数据停更，销售增速在一定程度上被低估。

　　宏观方面，据新华社11日报道，新一轮中美经贸高级别磋商在华盛顿结束。双方在农业、知识产权保护、汇率、金融服务、扩大贸易合作、技术转让、争端解决等领域取得实质性进展，并讨论了后续磋商安排，为两国最终达成协议铺平道路。

　　政策方面，10月8日起，以LPR为基准的房贷利率新政正式实施。

　　根据融360数据，本周，一线城市在采用LPR方式进行报价后，主流水平与之前相比略有上涨，但相对稳定。首套房贷款利率增长0-2个BP，二套房贷款利率涨幅更大，最高为6BP。

　　融资方面，据克而瑞数据，今年前9个月，房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。境外债券融资成本达8.08%，较2018年全年增长0.86个百分点；同时，房地产信托规模持续下降，据用益信托数据，三季度房地产类集合信托资金募集规模为1529.18亿元，环比减少近三成，对部分大房企拿地，中小房企生存有较大影响。

　　本周申万房地产板块上涨4.74%，上证指数上涨2.36%，国庆黄金周后，地产板块较为明显的相对收益，一方面是由内房股9月销售超预期带动补涨的因素，另一方面也有市场风格切换的原因，我们坚持此前强调的对于地产板块在四季度超配的观点，主要逻辑有以下4点：

　　政策（估值）底部：当前房价地价趋稳，基本面下行，融资超预期持续收紧，政策调控目的达到，进一步收紧意义不大，估值继续下行空间较小，底部反弹概率更高，上行空间也大于下行空间。宽货币：目前行业虽然受到窗口指导，但整体或多或少也能收益于宽货币，只是受益程度较前几轮有所减弱，利好方向不变。业绩确定性：在当前全球经济或进入衰退期，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势进一步凸显。高分红：地产行业在经历过高增长时期后，整体开始提高分红。

　　总体来看，当下地产股存在三重机遇：政策（调控和融资）边际改善带来的估值修复；年末释放业绩带来的估值切换；部分优质房企全年业绩或略超预期。

　　推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国，及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。

　　风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。