重点公司签约销售状况

　　据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为11.6%、22.3%、22.9%、82.1%、45.3%。19年9月重点公司的销售额相对于18年9月增长19.1pc，其中华夏幸福同比增长幅度最大，为127.6%，万科、保利地产、融创中国、旭辉集团同比增长分别为13.4%、0.4%、18.1%、30.1%。

　　一手房月度成交：环比增速12.46%，同比增速20.98%（按面积）

　　本月中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积2329.02万方，环比增速12.46%，同比增速20.98%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为3.49%，13.62%，14.26%；同比增速分别为-16.94%，39.30%，13.09%。

　　二手房月度成交：环比增速-5.18%，同比增速25.74%（按面积）

　　本月中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积552.14万方，环比增速-5.18%，同比增速25.74%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为3.30%，-6.03%，-19.37%；同比增速分别为-0.39%，45.12%，28.55%。

　　库存：可售面积环比增速3.29%，去化周期6.68个月（按面积）

　　本月中泰跟踪的14个大中城市住宅可售面积合计5413.32万方，环比增速3.29%，去化周期6.68个月。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为4.64%，1.70%，2.99%。一线、二线、三线去化周期分别为9.15个月，4.85个月，6.38个月。

　　40城土地成交：环比量价齐升，一线成交规划建面环比增速42.7%

　　本月全国40大中城市供应土地规划建筑面积10057.6平方米，环比增速-29.2%，同比增速-32.9%；成交土地规划建筑面积7747.3万平方米，环比增速0.1%，同比增速-28.0%，其中一、二、三线城市环比增速42.7%、7.9%、-11.3%；成交均价环比增长13.4%，成交总价环比增长13.5%。本月，全国40大中城市土地溢价率6.58%，较上月下降2.05pc。其中一线城市土地溢价2.77%，二线城市6.50%，三线城市10.94%。

　　投资建议：

　　销售方面，9月主流房企销售额超预期。根据克尔瑞数据，9月主流40家房企单月销售金额8079.95亿元，环比增长32.25%，同比增长26.81%；1-9月主流40家房企累计销售金额58390.50亿元，环比增长16.06%，同比增长15.51%。分房企来看，9月份销售TOP5为恒大、融创、碧桂园、万科和保利，其中恒大830.0亿元（同比+31.7%）和碧桂园504.1亿元（同比+37.2%）销售亮眼。TOP20中世贸房地产320.9亿元（同比+56.5），龙湖地产268.8亿元（同比+54.3%）、中南置地193.3亿元（同比+84.3）和华夏幸福173.0亿元（同比+127.6%），均取得超50%的高销售增速。

　　宏观方面，9月19日美联储降息25个bp；9月12日欧洲央行下调存款利率至-0.5%并重启QE；10月11日，新一轮中美经贸高级别磋商在华盛顿结束。双方在农业、知识产权保护、汇率、金融服务、扩大贸易合作、技术转让、争端解决等领域取得实质性进展。

　　政策方面，央行于9月16日全面降准0.5个百分点和定向降准1个百分点，合计释放长期资金约9000亿元，带来全局的宽松，但对房地产依然坚持“窗口指导”；10月8日起，以LPR为基准的房贷利率新政正式实施；住建部要求大力培育住房租赁市场、因地制宜发展共有产权住房；农业农村部提出落实宅基地集体所有权，适度放活宅基地使用权；宁波、余杭、芜湖、宜昌等多地下达人才落户补贴政策，改善人才安居条件。

　　融资方面，据克而瑞数据，房企前三季度新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点；同时，房地产信托规模持续下降，据用益信托数据，三季度房地产类集合信托资金募集规模为1529.18亿元，环比减少近三成，对部分大房企拿地，中小房企生存有较大影响。

　　投资观点：我们坚持此前强调的对于地产板块在四季度超配的观点，主要逻辑有以下4点：政策（估值）底部：当前房价地价趋稳，基本面下行，融资超预期持续收紧，政策调控目的达到，进一步收紧意义不大，估值继续下行空间较小，底部反弹概率更高，上行空间也大于下行空间。宽货币：目前行业虽然受到窗口指导，但整体或多或少也能收益于宽货币，只是受益程度较前几轮有所减弱，利好方向不变。业绩确定性：在当前全球经济或进入衰退期，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势进一步凸显。高分红：地产行业在经历过高增长时期后，整体开始提高分红。

　　总体来看，当下地产股存在三重机遇：政策（调控和融资）边际改善带来的估值修复；年末释放业绩带来的估值切换；部分优质房企全年业绩或略超预期。

　　推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国，及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。

　　风险提示：房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。