新大正物业：让城市更美好

　　重庆新大正物业集团股份有限公司于1998年正式成立，是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施，管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。2018年新大正物业在管项目308个（其中222个来自重庆），在管面积5367万平方米（其中3500万平米来自重庆）；2018年签约项目存量为314个，签约面积为6272万平方米。服务地域范围覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16个省市。

　　目前，新大正已经设立设施管理、环境管理、安保服务、餐饮服务、商业服务的专业子公司，负责专业化业务并且独立运营。

　　财务情况：2016-18年主营业务收入分别为6.21亿、7.67亿、8.85亿，2018年同比增长15.43%。（1）物业管理服务：2016-18年物业管理服务收入分别为5.51亿、6.89亿、8.05亿，2018年同比增长16.75%。（2）物业增值服务：2016-18年物业管理服务收入分别为0.58亿元、0.66亿元、0.71亿元，2018年同比增长6.72%。公司归母净利分别为5664万、7066万、8808万元，同比+24.66%，18年净利率10%。

　　深耕公共物业领域，市场化运营能力领先行业

　　新大正物业集团将在维持自身基础物业管理服务稳步增长的前提下，将未来战略定位于城市公共物业领域，并基于“专注于智慧城市公共建筑与设施管理”的目标，搭建出智慧运营的商业模型“慧服务”，并制定向“智慧运营”转型的完整路径。

　　新大正物业的公共物业中的机场物业项目，近年来发展迅猛，有望成为拉动公司业绩高速增长、拓展全国布局的引擎。新大正物业承接的北京大兴国际机场的项目极具发展潜力，利于提升服务能力、品牌知名度、营造更广阔的盈利空间。

　　根据中指院发布的《2019中国物业服务百强企业报告》，新大正物业被评为“2019中国物业管理行业市场化运营领先企业”。

　　首次覆盖，买入评级。

　　我们预计公司2019-21年收入分别为11.2亿、14.2亿以及18.0亿元，归母净利分别为1.1亿元、1.47亿元、2.01亿元。我们给予新大正2020年28-30xPE，对应目标市值42亿-45亿。

　　风险提示：劳务成本上涨风险、业务外包风险、业务地区集中度过高风险、核心业务人员流失风险、未为全部员工缴纳社保的补缴风险、估值风险