公司11月销售增速环比回升，实现销售面积364.5万平方米，销售金额545.4亿元，MOM分别为+34.4%和+25.7%，YOY分别为+2.5%和-6.5%。公司1-11月累计权益建筑面积和权益地价YOY分别为-3.1%和+12.5%，拿地稳健。

　　当前融资收缩环境下，公司融资优势凸显；目前公司可结转资源充足，公司未来2-3年业绩增长确定性较强。我们预计公司2019、2020年净利润将分别达到414亿元和498.8亿元，YOY分别+22.7%和+20.3%，EPS分别为3.67元和4.4元，按目前A股价格计算，对应PE分别为7.6倍和6.3倍，PB1.8倍；H股对应PE为7.2倍和6倍，PB为1.7倍。我们维持AH股买入的投资建议。

　　公司11月销售增速环比回升：公司11月份实现销售面积364.5万平方米，销售金额545.4亿元，MOM分别为+34.4%和+25.7%，YOY分别为+2.5%和-6.5%；单月销售均价为14963元/平米，MOM-6.4%，YOY-8.8%。临近年底，公司开始通过促销方式加大销售回款力度，单月销售同比和环比增速较上月明显回升。1-11月公司实现累计销售面积3697.4万平方米，YOY+2.7%;累计销售金额5735.3亿元,YOY+5.4%。

　　公司本月新增项目较少，整体拿地节奏稳健：11月份，公司新增加9个开发项目，总计权益面积86.8万平方米,YOY-44%;总计权益地价28.8亿元,YOY-67%。公司1-11月累计权益建筑面积为2377.7万平方米,累计权益地价为1506.1亿元,YOY分别为-3.1%和+12.5%。今年公司拿地更加聚焦一、二线城市；并且在同行拿地规模收缩的情况下，公司整体拿地节奏稳健，在下半年土地溢价降低的情况下集中补充土储，前11月拿地总金额保持行业领先。公司11月发行5.5年期金额4.23亿元固息票据和10年期3亿美元的固息票据，利率分别为3.15%和3.5%，在融资环境收缩的情况下，公司仍能够以低利率发行票据，有利于公司维持合理的土储规模，占得发展先机。

　　股东减持压力进一步下降：公司11月23日发布公告，自2018年9月19日至2019年11月22日，钜盛华和前海人寿累计减持万科5%的股份，其中四季度截止11月23日，两者累计减持2.46%的公司股份。截止公告日，两者累计持有公司股份占比由15%变动至10%，其中前海人寿持有3.98%，钜盛华持有6.02%（其中5.16%的股份已质押）。目前来自股东的减持压力进一步下降。

　　盈利预测与投资建议：目前在房地产融资紧缩背景下，公司的融资能力优势凸显；公司储备项目多位于一二线城市，去化压力相对较小，有望持续稳健发展。目前公司可结转资源充足，公司未来2-3年业绩增长确定性较强，我们预计公司2019、2020年净利润将分别达到414亿元和498.8亿元，YOY分别+22.7%和+20.3%，EPS分别为3.67元和4.4元，按目前A股价格计算，对应PE分别为7.6倍和6.3倍，PB1.9倍；H股对应PE为7.2倍和6倍，PB为1.8倍。我们维持AH股买入的投资建议。