事件：公司公布2019年度业绩，营收36.44亿元，同比下降47.21%，归母净利润6.06亿元，同比下降41.08%，归母扣非净利润4.62亿元，同比下降29.80%。业绩下滑主要原因地产结算及投资收益下滑。负债率低净利率高、地产销售及投资收益下滑拖累业绩：1）项目延后销售结算拖累业绩：

　　公司2019年实现销售金额28亿、面积16万方，因项目都接近竣工，结算来源主要是湾谷科技园、新江湾首府、露香园高区；由于重点的项目销售延后导致结算收入下滑；2）负债率低、净负债率仅22%、为后续扩张预留空间：公司扣预负债率43.9%，净负债率21.9%，公司低负债率为后续扩张奠定基础，公司2019年新增土储164亩，为历年新高；3）净利率高达17%、明显高于同业：公司2019年结算净利率近17%，期间费用占比4.44%，公司净利率水平明显高过同业，4）金融资产出售规模减少致投资收益下滑：公司投资收益3.37亿比去年6.27亿减少2.9亿元，主要是金融资产出售规模减少，今年投资收益主要来自子公司分红1.73亿、金融资产公允价值变动0.72亿、处置金融资产收益0.47亿（光大银行及国投资本、2018年为4.5亿）、对外贷款收益0.46亿。

　　2020年重点项目全面入市、业绩将迎反转推动公司价值重估：1）重点项目在2020年集中上市：不考虑保障房和租赁房，我们预计露香园低区（未售11万方、货值220亿）、湾谷科技园南区（未售11万方、35亿）、朱家角项目（未售15万方、货值51亿）、尚浦领世（未售78万方、货值353亿、权益36%），公司几个高毛利商品房项目均在今年入市销售；2）每股重估价值15.5元：公司地产项目重估增值121亿（露香园66亿、朱家角10亿、尚浦领世19亿等）、公司投资性房地产重估增值44亿、股权投资重估增值34亿（西部证券及诚鼎），合计增值199.6亿，每股重估价值15.5元，股价仅5.4元。

　　公司在旧改、基建、创投领域将持续发力促发展：公司目前业务主要在地产开发（商品房、旧改、保障房等）、地产运营（租赁房）和投资（直接股权和创投）三大领域，公司在年报中提出重点方向将进一步聚焦于城市基础设施相关领域，更好地发挥自身优势和专业能力，2020年将在三方向发力：1）基建：积极布局长三角一体化的基建项目；2）租赁/旧改：公司是上海市租赁住房建设主题集团之一，公司2019年新增；3）“科技新基建”投资项目/创投：公司将依托主业加强产业布局和业务探索“科技新基建“的投资机会。公司的战略定位是以创新型房地产业务为核心，以升级型城市基础设施业务为组合，成为长三角城市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。

　　投资建议：公司作为上海市城市建设的主力军，在旧改、基建、创投等领域持续发力，随着2020年高毛利项目全面入市，公司业绩有望迎来反转，同时上海市推动二次混改，公司是一次混改标的，未来有望持续受益，由于公司项目销售进度调整，我们调整公司盈利预测，预计2020-2022年公司净利润分别为11.42亿、16.33亿、22.39亿（原2020-2021年分别为22.59、31.58亿元），对应EPS为0.45、0.65、0.89元/股，对应PE为12.0X、8.4X、6.1X，公司重估每股约15.5元，参考可比公司按30%折价给予公司目标价10.85元，维持“买入”评级。

　　风险提示：地产业务结算不及预期、投资收益不及预期