事件：公司发布2019年报。公司19年实现营业收入3,372亿，同比增加20.28%；实现归母净利润46.8亿，同比增加0.08%；实现扣非归母净利润41.4亿，同比下降2.48%。公司拟向全体股东派发现金股利（税前）0.50元/股，分红比例约为30%。

　　供应链运营业务快速增长，毛利率略微下降。公司19年供应链运营业务营业收入达到2,870亿，同比增加21.64%，毛利率为2.61%，较上年同期减少0.26pct，积极开拓国内中西部市场、构建国际业务体系是公司供应链业务保持高速增长的主要原因。公司19年在海外设立多个子公司及办事处，在大农业链条上实现南北美洲、一带一路沿线等多个国际市场；同时开拓“越南－厦门－俄罗斯”物流双向往返新通道，打造“海丝”与“陆丝”物流新链接。

　　房地产业务收入增长，保持高质量土地储备。子公司建发房产和联发集团共实现权益销售金额合计711.69亿元，同比增长41.17%，实现权益净利润32.38亿，同比下降6.87%，主要原因是联发集团住宅项目结算的利润率较上年同期下降，且上年同期结算的写字楼、厂房项目利润率较高，19年无此类项目。19年建发房产和联发集团新增计容（权益）建筑面积约624.36万平方米，未出售的（权益）土地储备面积达到1,515万平方米（一、二线城市占比为54.08%）。建发房产和联发集团19年底（权益）在建项目建筑面积约为1,386万平米，较上年同期增加12.35%。

　　一级土地开发增厚公司盈利。19年公司出让两幅地块，其中一块土地出让收入确认在19年，给公司贡献的（归母）净利润比例约为27%；另一块土地收入将计入2020年度，该地块成交总价为75.25亿元，预计给公司带来11.68亿以上的净利润贡献。

　　盈利预测和投资建议：公司供应链运营业务受到延迟复工影响，但房地产业务有望保持平稳。我们下调公司盈利预测，20-21年EPS分别为1.68、1.81元，新增2022年EPS为2.00元。我们下调公司评级至“增持”评级。

　　风险提示：商品价格波动风险，如商品价格短期大幅下跌，导致客户违约；经营风险，如合作方违约、货物损失等；资金风险，如评级下降导致的资金成本上升等；地产景气度下滑，房地产业务收入及利润率下滑。