事件：近日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

　　点评：

　　1、新基建属于基础设施REITs重点支持范围

　　通知明确指出，优先支持基础设施补短板行业，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。而新基建中的5G网络建设、数据中心、铁塔运营等均属于基础设施REITs重点支持范畴。

　　2、国外运行较为成熟，国内等待进一步的政策

　　基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，有利于社会资本参与。在国外REITs相对成熟，美国的全REITs近20年年均收益率约13%,收益率比较可观，且国外可以免税，而国内需要等待进一步的政策。

　　从美国REITs基础资产的分布情况看，基础设施（占总体15.5%）、数据中心（占总体7.2%）在总体规模中的占比较高。

　　2019年美国REITs的基础资产总体规模达12000亿美元，而我国类REITs总规模约为518亿元。

　　3、REITs影响重资产、强现金流类业务，“新基建”充分受益通过发行REITs，有助于盘活资产，方便投资者参与到“新基建”中，享受数字经济带来的增长红利。REITs模式是企业将资产出售给项目子公司，并将其资产证券化后，由公募基金进行管理，中小投资者可以通过购买基金的份额参与新基建，获得分红的同时还享受资产的增值。项目企业获得投资收益，大大缩短项目回收期，利于重资产企业投入新的项目和并购扩张。

　　REITs影响重资产、强现金流类业务，新基建中的IDC、运营商、铁塔运营等行业主要特点:前期投入重资产、现金流稳定、项目回收期较长，新基建将充分受益。目前国外相关领域已有REITs形式融资的案例如：IDC（全球最大的IDC运营商之一Equinix）、铁塔运营（美国铁塔公司AMT采用REITs融资）。

　　4、对企业财务有较大影响，对总收入影响不大，对净利润影响不大，ROE提升。资产剥离后，企业获得投资收益，同时折旧大幅降低，用于偿还借款后利息费用降低，财务杠杆降低。充分发挥企业的经营和管理优势，利于企业快速扩张。

　　5、提升行业和公司估值水平，加速行业并购整合根据《通知》对基础设施REITs优质项目标准：（1）项目权属清晰。（2）具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好。

　　以IDC为例，行业充分受益于REITs新政。（1）IDC属于重资产行业，在项目的前期需要大量的资金用于购置/租赁土地、机房建设、设备采购，且投资回收周期长（通常为7~8年），REITs有助于盘活IDC企业的资产，筹措项目资金；（2）利好部分拥有自有土地IDC；(3)随着IDC机房的上架率提升，经营能力逐步改善，往往具有较好的现金流；(4)随着5G应用的推广，带来数据流量爆发，数据中心的需求将进一步提升，进一步提升IDC企业现金流的持续性和稳定性；(5)国外大型的IDC企业均采用了REITs融资的方式，在国内推行有助于IDC企业并购扩张。(6)目前IDC企业广泛采用EV/EBIDTA的估值方式，转变为REITs形式后，有助于行业/公司的估值提升，而利息费用的减少、折旧的降低、现金流的改善都有助于行业估值的提升。

　　6、投资建议

　　我们认为基础设施REITs有助于丰富企业融资渠道，改善财务报表，重塑行业估值体系，加快新基建的发展，IDC、铁塔运营、运营商均将受益。重点受益标的：光环新网，世纪互联(VNET)，万国数据（GDS），杭钢股份，沙钢股份（与钢铁组联合覆盖），广东榕泰；奥飞数据，宝信软件（计算机板块，不做展开）。铁塔类相关受益标的：中国铁塔；以及运营商相关标的：中国联通、中国移动、中国电信。