一主两翼、均衡发展，规模持续提升

　　保利地产坚持“一主两翼”战略，房地产主业规模持续提升，土储资源充沛，城市布局完善；同时不动产金融、综合服务两翼持续推进，打造全产业的不动产生态发展平台。公司管理团队经验丰富，有冲劲，能力强；同时公司强大的央企背景，帮助公司获取品牌溢价和低成本融资，进一步提升竞争力。我们预计2020-2022年EPS分别为2.77、3.27、3.85元，当前股价对应PE分别为6.4、5.4、4.6倍，首次覆盖给予“买入”评级。

　　过往3年销售复合增速30%，领先行业

　　2016年，公司继续以发展为第一要务，开启新一轮扩规模、补土储进程。2019年，公司销售金额达4618亿元，3年复合增速达30%；投拓力度持续保持高位。除去公开市场获取土地外，公司2016年完成收购中航地产，2017年整合保利置业解决同业竞争。公司城市布局从2016年的68个持续提升至目前的108个（截至2019Q3），攻守兼备。

　　“一主两翼”战略蓝图，打造不动产生态发展平台

　　2018年，保利地产“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”。2019年，公司两翼业务收入达113.06亿元；子公司保利物业年内成功上市，2019年保利物业实现营业收入59.67亿元，同比增长41%；归母净利润4.91亿元，同比增长49%，合同管理面积4.98亿平米，同比增长38%。

　　经营稳健，盈利可观，发债成本持续新低

　　2019年公司营收、归母净利润增速分别达21%、48%。截至2020年一季度末，公司合同负债3163亿元，是2019年营收的1.3倍，有效保障未来业绩增长。2020年上半年，公司累计发行公司债、中票85亿元，加权票面利率仅3.19%。

　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。