事项：

　　国家发改委办公厅发布关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知，优先支持位于国家重大战略区域范围内的基础设施项目，支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点，聚焦重点行业，包括数据中心、5G、通信铁塔、物联网、工业互联网等。

　　评论：

　　REITs有助于减轻企业融资压力，提升企业运营效率；同时推动企业并购整合，提升行业集中度。REITs最早于1960年出现在美国，国外数据中心企业较早转型成为REITs。借鉴海外经验，以Equinix为例，在2015年实施REITs化后，资本开支及其增速上行，财务指标明显改善，数据中心规模及机柜数逐年上升，估值及盈利能力均显著提升。从公司层面看，REITs化有助于盘活存量资产，为企业提供长期稳定的资金，提升资产周转率，降低企业资产负债率，优化企业资产结构，提升运营效率，形成良性投资循环。从行业层面看，“新基建”领域中有较多重资产企业，尤其IDC行业的资金需求较大，但融资渠道较为有限。REITs料将有效拓展企业融资渠道，降低企业融资成本，提升直接融资比例，加速行业并购整合，提升行业集中度。

　　试点项目明确重点支持领域及地区，IDC等“新基建”板块获重点支持倾斜。通知中明确提出，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点，数据中心、5G、通信铁塔、物联网、工业互联网等领域均在重点支持行业之列。同时，通知中指出，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，IDC行业正处于高速发展阶段，龙头企业重点布局北上广深核心地区，属于重点支持的对象。

　　试点倾向具有成熟模式及运营能力的优质项目，利好行业龙头公司。通知指出，试点项目必须权属明晰、资产范围明确，发起人拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，同时，要求试点项目现金流持续稳定（预计未来3年净现金流分派率不低于4%），投资回报良好，具备丰富的运营管理经验。对于数据中心REITs发行人而言，自有物业（有不动产产权）、财务情况良好、下游客户稳固、项目成熟的企业或将率先受益。

　　我们认为，根据现有节奏公募REITs试点遴选工作有望在年底前完成，通信行业中，铁塔、IDC有望直接受益。通信行业中，铁塔及IDC运营均具有重资产、现金流稳定的属性，同时符合支持重点区域、重点领域的政策基调，非常适合开展公募REITs试点。

　　投资建议：建议重点关注在核心城市具有丰富机柜资源储备，IDC资产完整度高的IDC龙头光环新网，同时建议关注重资产、现金流稳定，有望借鉴美国铁塔的模式进行轻资产化运行的中国铁塔。

　　风险提示：公募REITs推进不及预期。