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资源能力双突破,平台巨头雏形显现
内容摘要
  行业发展新形势下,公司综合专业能力和平台价值优势逐步凸显。2018年以来,在去杠杆和房住不炒大背景下,房企通过加大金融杠杆放大收益率的做法难以持续,杠杆红利迅速收敛,土地红利缓步萎缩,房企的竞争逐渐从融资能力和逆周期拿地转为多元投资能力、综合专业能力和经营管理能力的竞争。万科凭借优异的运营管理效率、突出的投资能力和领先的多项专业能力,在“总量横盘、结构分化、利润率下行”的行业大趋势下,竞争优势将逐步得以凸显。

  地产主业稳健发展,深铁“轨道+物业”模式和“城市综合投资”保障持续性。1)地产销售上,公司2020H1销售额达3180亿元,销售规模继续稳居行业Top3,采取城市深耕战略,2019年末单城市销售额达90亿元,领跑行业;2)土地资源上,拿地聚焦一二线,楼面成本可控,2019年新增土地楼面价为6252元/平,去化周期稳定在3年的合理水平,拿地策略逐渐由顺周期转为全周期;3)拿地模式上,未来公司可能凭借与深铁的“轨道+物业”合作模式以及与中心城市政府签订大额投资协议的“综合投资模式”持续获取优质项目资源,地产业务基本盘持续性强劲。

  多元业务并举,打造不动产平台管理公司。公司自2014年以来积极探索多元化业务,打造不动产平台管理公司,目前已初见成效。1)万科物业:作为两大基本盘之一,2019年营收127亿,综合实力保持行业首位,业务上形成住宅、商企和城市服务三驾马车结构,平台型特征初现,估值在1300亿元左右;2)万纬物流:2019年累计可租赁面积达1086万方,市占率仅次于普洛斯,考虑到普洛斯中国的股权价值,万科物流板块估值在804亿元左右;3)印力集团:2019年在管面积达900万方,综合实力稳居行业Top4,估值在540亿左右;4)泊寓:2019年末开业长租公寓近11万间,管理规模20多万间,大幅领跑同行。万科在物业、物流、商业和长租公寓等多个不动产细分领域均开始领跑行业。

  盈利预测与估值。我们预计2020-2022年归母净利润年均复合增速达18.17%,考虑到公司地产主业稳健可持续且新业务全面崛起,物业板块初步显现平台型物业管理公司特征,分项估值潜力大,维持“买入”评级,给予目标价39.30元,相当于分项估值之和折让20%。