业绩简述：2020H1，鲁商发展实现营收35.46亿元/-11.76%，主要系本期房地产项目结算减少，归母净利2.40亿元/+135.08%，归母扣非净利2.30亿元/+136.96%，非经常性损益主要为政府补助1513万元和投资收益464万元，基本EPS为0.24/+140.00%。2020Q2单季：营收21.42亿元/-18.65%，归母净利1.77亿元/+200.49%，归母扣非净利1.70亿元/+198.56%。

　　受房地产业务转型影响营收增速承压，化妆品和原料业务营收快速增长。2020H1，鲁商发展实现营收35.46亿元/-11.76%，主要系房地产项目结算减少，体现公司稳步推进向健康地产、轻资产运营转型的发展战略。分业务来看，房地产销售收入28.01亿元/-15.42%，物业管理收入1.55亿元/+17.71%，酒店收入1558万元/-50.42%，药品收入1.84亿元/-37.01%，酒店与药品业务均收到疫情影响，商旅、医疗活动受限导致收入下滑；化妆品收入1.92亿元/+26.27%，主要来自线上化妆品销售收入增长，原料及添加剂收入1.09亿元/+188.74%，主要系收购焦点生物影响。

　　改善性住宅销售、化妆品、原料及添加剂业务占比上升带动毛利率逆势优化。2020H1毛利率提升7.63pcts至27.57%，Q2单季毛利率微降0.27pcts至27.47%。

　　分业务来看，房地产销售毛利率22.13%/+8.48pcts，主要系当期结算项目以改善性住宅为主，毛利率较高，物业管理毛利率7.93%/+1.06pcts，酒店毛利率79.24%/-2.84pcts，药品毛利率65.29%/-0.71pcts，化妆品毛利率67.17%/+6.19pcts，原料及添加剂毛利率42.18%/+13.85pcts。

　　费用结构稳定，盈利能力同比、环比提升。2020H1销售费用率提升0.71pcts至8.20%，管理费用率下降0.09pcts至3.92%，财务费用率提升0.01pcts至0.25%，总体而言，公司归母净利率提升4.22pcts至6.76%，主要由毛利率提升驱动。2020Q2归母净利率环比Q1提升3.83pcts至8.28%，归母扣非净利率提升5.57pcts至5.45%。

　　把握玻尿酸产业优势，推动大健康产业转型。公司通过收购福瑞达医药、焦点生物转型大健康产业，从玻尿酸原料到产品全产业链打造完成；新产能投产将驱动玻尿酸原料业务放量增长，以颐莲为代表的化妆品品牌销售持续高增；管理层锐意改革，人事调整完成，全新面貌整装待发。

　　投资建议：预计2020-2022年营收约为126.63/155.78/183.63亿元，净利润4.38/5.87/7.34亿元，成长性突出；给予买入-A的投资评级，6个月目标价为15.70元，对应2021年26.6xPE。

　　风险提示：产业融合风险；化妆品业务发展不及预期风险；地产业务经营风险；行业监管风险等。