投资要点

　　事件：2020年8月28日，公司发布2020年半年报：上半年实现营业收入373.72亿，同比-3.51%；实现归母净利润60.62亿，同比-28.52%。

　　业绩受疫情影响有所下降，经营质量持续改善

　　1）受疫情影响业绩有所下滑：公司上半年实现营业收入373.72亿元，较上年同期下降3.51%，实现归母净利润60.62亿元，较上年同期下降28.52%，主要系受疫情影响，公司在环北京等主要区域的房地产项目交付结算滞后，导致房地产业务收入同比下降30.24%；2）经营质量持续改善：上半年，公司狠抓落实经营回款，公司回款率较上年同期提升近11个百分点；同时持续优化经营性现金流，相比去年同期，公司上半年整体经营性现金流量净流出额减少20亿元；3）管控进一步优化：报告期内，公司降费增效效果显著，管理费用率为6.9%，较上年同期下降0.4个百分点，销售费用率为1.6%，较上年同期下降0.6个百分点。

　　产业新城业务高增长，异地贡献占比进一步提升

　　1）产业新城业务业绩强劲：上半年，公司产业新城业务实现园区结算收入额198.44亿元，同比增长45.68%，其中产业服务收入132.09亿元，同比增长11.24%，环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元，同比增长16.69%；2）异地贡献占比进一步提升：虽然公司整体销售额因疫情影响有一定幅度的下降，但环北京以外区域的销售额占公司整体销售额比例从上一年度的58.21%进一步提升至64.98%，异地复制效果持续显现。

　　拿地力度有所提升，商业地产业务拓展迅速

　　1）上半年拿地积极：

　　公司上半年加强土地投资，新取得土地使用权成交金额为241.52亿元，实际支付土地款金额为134亿元，截至报告期末存量土地储备规划建筑面积1,273.94万平方米，较年初增加215.98万平方米；2）商业地产拓展显著：报告期内，公司共新获取4个商办综合体项目，中标1个项目代建服务，锁定1个城市更新项目的前期服务商，覆盖南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等国内重点城市，已基本完成在目标城市的布局。

　　投资建议：上半年，受疫情影响公司收入及业绩有所下降，但销售现金回款改善，产业新城业务非京地区贡献占比进一步扩大，验证公司园区模式异地复制扩张成功的逻辑；同时，商业地产业务战略布局核心都市圈基本完成。预计公司2020-2022年EPS为6.29、7.87、9.38元，对应当前股价PE为2.72、2.17、1.82x，维持“买入”评级。

　　风险提示：产业新城签约项目落地进度不及预期，公司销售回款不达预期。