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房地产行业动态报告:房地产贷款管理制度颁布,居民部门控杠杆进一步深化
内容摘要
  12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。具体分档情况来看,中资大型银行为40%、中资中型银行为27.5%、中资小型银行和非县域农合机构为22.5%、县域农合机构17.5%、村镇银行12.5%;对于个人住房贷款占比上限:中资大型银行为32.5%、中资中型银行为20%、中资小型银行和非县域农合机构为17.5%、县域农合机构12.5%、村镇银行7.5%。

  本次央行、银保监会发布《通知》可以沿时间线追溯到以下事件:2019年2月25日,银保监会副主席王兆星在国新办发布会上提出:对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款;2020年9月28日,据中房报消息,数家大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下,及至10月28日,银行再度传出收紧开发贷的消息;2020年10月21日,央行副行长潘功胜提出:逐步实施房地产及贷款集中度、注明债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工程。

  截止2020Q3,从央行数据口径来看,房地产贷款余额占各项贷款余额为28.8%,其占比近年来稳中有升,其中个人住房贷款余额33.7万亿元,占各项贷款余额为19.9%,与对第二档中资中型银行的要求基本吻合,较好规避了银行为短期达标引发的行业大幅震荡;新增占比方面,新增房地产贷款占比为27.2%,较2019年同期水平收窄6.5pct,较房地产贷款余额占比收窄1.6pct;增速方面,房地产贷款、个人住房贷款、房地产开发贷款增速分别为12.8%、15.6%、8.2%,近年来均逐渐回落,金融机构各项贷款增速为13.0%,其中房地产开发贷增速较金融机构各项贷款增速有4.8pct的差距,预计开发贷受本次房地产贷款集中度管理制度影响相对有限;利率方面,人民币贷款加权利率在2020年Q2筑底回弹至5.12%,其中个人住房贷款自2019年Q4以来持续回落至5.36%。建立房地产贷款集中度管理制度是继“三道红线”的供给侧改革后,加之需求侧改革,对居民部门杠杆率进行约束。

  风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行

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