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12月销售点评:销售升大幅增长,拿地力度加大
内容摘要
  事件:

  1月7日,公司发布12月经营情况。2020年12月份公司实现合同销售面积642.2万平方米,合同销售金额1015.4亿元;2020年1~12月份公司累计实现合同销售面积4667.5万平方米,合同销售金额7041.5亿元。12月新增开发项目34个,总建筑面积365.8万方,需支付价款139.19亿元。

  点评:

  12月销售大幅增长。2020年12月,公司实现合同销售面积642.2万平方米,同比增加54.8%,合同销售金额1015.4亿元,同比增加77.2%;销售均价15811元/平方米,同比上升14.4%。1-12月累计实现合同销售面积4667.5万方,同比增长13.5%;实现合同销售金额7041.5亿元,同比上升11.6%;销售均价15086元/平方米,同比下降1.66%。

  12月拿地力度加大,聚焦一二线。公司12月新增34个开发项目,拿地金额532.88亿元,拿地总建面776.7万方,拿地均价6861元/平方米,拿地金额占销售金额的比重提升至52%,拿地力度加大。2020年1-12月累计拿地金额2072.7亿元,拿地总建面3218.6万方,拿地均价6440元/平方米,拿地金额占销售金额比重为29.4%,去年全年该比例为36.7%。12月拿地金额占比较高的城市为昆明(14.07%)、广州(11.84%)、深圳(11.26%)。1-12月拿地按金额计算,一线城市占比9.5%,二线城市占47.9%,三四线城市占比42.5%。

  公司财务结构稳健,融资优势明显。从三道红线来看,2020年三季度末,公司剔除预收账款资产负债率74.2%,净负债率为27.6%,现金短债比1.97,预计未来有较大概率全部达标。有息负债以银行借款和应付债券为主,截至半年度末有息负债中银行借款占比为55.8%,应付债券占比为25.5%,其他借款占比为18.7%。从公司债券发行成本来看,11月发行的两种公司债票面利率分别为3.5%、4.1%,保持较低水平,融资优势明显。

  投资建议:万科龙头地位稳固,融资优势明显,极具安全性。拿地聚焦核心一二线,土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021年的EPS为3.80元和4.31元,以2021年1月7日收盘价计算,对应的PE为7.6倍和6.7倍,维持买入评级。

  风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。

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