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市拓能力提升规模高增,费用管控净利率改善明显
内容摘要
  事件:招商积余发布2020年年度报告,实现营业收入86.35亿元,同比增长42.1%;实现归母净利润4.35亿元,同比增长52%。

  业绩快速增长,费用管控净利率改善明显。2020年公司营业收入与归母净利润同比增速分别为42.1%和52%,业绩实现快速增长;2020年综合毛利率13.61%,同比下降4.7个百分点,主要原因在于疫情影响资管业务毛利率下滑明显;销管费用率从2019年的7.5%降低至2020年的4.8%,运营效率大幅提升,主要原因在于公司房地产项目清盘逐渐完成,相关销售费用大幅下降;受此影响,公司归母净利率从2019年的4.7%提升至2020年的5%,改善明显。

  市拓能力提升规模高增,专业化服务发力显著。2020年公司物业管理收入80.35亿元,同比增长56%,占总收入比重从2019年的84.7%大幅提升至93.1%,板块毛利率同比提升1.2个百分点至11%。公司在管项目数量从2019年的1198个增长至1438个,在管面积达到1.91亿方,同比增长25.1%,物业管理服务坪效从2019年的3.12元/平米/月提升至3.9元/平米/月,提升显著。2020年新签合同金额达24.6亿元,同比增长11.2%,市场外拓能力提升;从来源来看,来自控股股东的占比从2019年的30.4%降低至24.5%,对关联方依赖度进一步降低;从业态来看,非住业态新签合同金额达到18.5亿元,占比75.2%,非住业态持续发力;专业化服务收入15.72亿元,同比增长185.8%,依托专业能力和客户粘性高速增长。

  疫情影响资管业务下滑。2020年资产管理业务实现收入4.34亿元,同比下降29.7%,收入占比同比下降5.1pct至5%,毛利占比同比下降18.7pct至21.9%,业务毛利率从2019年的73.1%下降至2020年的59.3%,业务下滑明显,主要原因在于1)疫情期间购物中心、酒店等持有型物业租金和运营收入减少;2)疫情期间部分物业租金减免;其中,商业运营收入0.22亿元,同比下降65.3%;持有物业出租及经营实收入4.12亿元,同比下降25.5%。长期来看,公司资管业务存在较大的回暖机会,1)疫情防控逐渐常态化,对经营的影响逐渐减小;2)持有物业整体出租率95%,出租情况良好,摆脱租金减免影响后租金收入将恢复。

  投资建议:我们预测公司2021-2023年归母净利润分别为6.89/9.35/12.38亿元,同比增速+58.3%/+35.7%/+32.4%,对应EPS分别为0.65/0.88/1.17元。当前股价对应2021-2023PE为33.54/24.71/18.67倍,维持买入评级,维持目标价31.50元。

  风险提示:外拓不及预期;社区增值服务拓展不及预期。