事项：

　　公司公布2021年一季报，一季度实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；归母净利润12.9亿元，同比增长3.4%；每股收益为0.1112元。

　　平安观点：

　　受毛利率下滑影响，业绩增长放缓。期内公司营收同比增长30.3%，归母净利润同比增长3.4%。净利润增速低于营收增速，主要因受地价上涨与限价影响，期内整体毛利率较2020年全年下滑8.8pct至20.4%。期内公司经营进一步提效，期间费用率同比降2.4pct至10.3%；投资净收益同比大增389.1%至5.4亿元。

　　销售显著增长，未结资源充足。一季度公司实现销售面积1104.4万平方米，合同销售金额1794.7亿元，分别同比增24.8%、30.2%；销售均价16250元/平，较2020年全年上升7.7%。期内房地产实现结算面积374.7万平，同比增长18.5%；实现营业收入530.0亿元，同比增长34.7%。由于销售规模远大于结算规模，期末合并报表范围内已售资源未结面积5352.0万平方米，合同金额7623.8亿元，较2020年底分别增长8.8%和9.2%，充足未结资源为2021年业绩增长奠定基础。

　　拿地保持理性，开竣工同比增加。期内新增土储规划建面480.6万平，同比增长100.5%，权益建面340.6万平，权益占比70.9%，较2020年全年提升9.7pct；全口径拿地销售面积比为43.5%，较2020年全年下降28.6pct。期内实现新开工面积804.7万平方米，同比增长13.5%，占全年开工计划的25.6%（2020年同期为24.3%）；竣工面积309.9万平方米，同比增长27.7%，占全年竣工计划的8.6%（2020年同期为7.3%）。

　　债务持续优化，成功跻身“绿档”。期末持有货币资金1966.0亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元；净负债率15.5%，较上年末下降2.6pct，继续保持行业低位，剔除预收款后资产负债率为69.5%，较上年末下降2.2pct，顺利跻身“绿档”。

　　投资建议：考虑毛利率下行快于此前预期，下调公司2021-2023年EPS至3.92元（原为4.01元）、4.26元（原为4.49元）、4.57元（原为4.96元），当前股价对应PE分别为7.4倍、6.8倍、6.3倍。短期来看，供地新政、金融监管趋严背景下，公司财务结构稳健、融资成本占优，拿地优势扩大，有望把握后续热点城市集中供地的契机；中长期来看，中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下，行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进，房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势。考虑到公司业绩增长放缓，且毛利率下行快于此前预期，将公司评级由“强烈推荐”下调至“推荐”。

　　风险提示：（1）受疫情影响，若行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险；（2）2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；（3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。